大堂電視內容文字表述
各位業主:日前在大堂看過錄影片，見到那位譚先生，義正詞嚴地向主席查問了好幾個問題，指明要主席回答，可惜現場被那【美城苑業戶大聯盟】的攪手禁止主席回答譚先生的問題。為何他們害怕主席回答問題?因為他們集會目的，不是想弄清楚譚先生題出的問，因為他們跟本已十分清楚問題的答案，他們只是利用集會想強化他們對法團委員的抺黑，以一種文革批判的方式，有他們講不許別人說的手段。因為一旦讓主席即場回答問題，讓真相大白，他們散播的謊言就會站不住腳，因此他們阻止主席回答，請各位今天回顧他們阻止主席回答的片段，大家就應該明白我所講的情況。
自從我們接管美城苑業主立案法團工作之後，這六年來，成功阻止了各種政治勢力染指美城苑，只是難於阻止居於本苑的某種強大背景勢力人士多年來對我們滋擾。他們雖然不是親自使用暴力對付法團委員，但是由於他們不斷散播謠言，讓得一些有正義感但缺乏智慧的人，產生對法團委員的厭惡，因此才有在集會上，有人動粗搶委員相機及打委員和推趺主席的行為出現。利用群眾斗群眾的那種策略和手法，是某種有背景人士慣常使用的手法，中國文革時期對付異己的手法，和現在香港社會出現的亂局背後，大多數來自那些背景的人。今天在此，那群有背景人士，是阻上不了主席回答那位譚先生的問題，現在就由主席誠意回答，請睇片段。
譚先生問?我地既咸水喉夠竟幾時才可以駁翻比我地用?
在6月24日A座正門對出人行路有大量水從地面滲出，管理處致電水務局，經查明是本苑私家咸水喉漏出，其後由美林邨辦事處關上大喉制後，水沒再滲出，但是再開制後又大量水滲出，查實是本苑咸水喉破裂。因為喉管深入地底，不是一般維修可以攪定，必須掘地才能找出原頭，因此費用難於估算。由於受法例限制，法團必須招標工程，因此隔日即製定標書，對外發出了8份標書，由於6月25/26日是假期，因此限定回標日期是7月3日晚上5時截標，當日晚上法團即晚開標，隨即選了最低標一間以十多萬封頂價做工程，由於連日天雨關係，工程時開時停，加上漏水喉管確實位置與房署圖則不同，找了多日尚未找到，工程至今還在進行中，以上整個過程，管理處都有發通知，而且有入信箱講述是街喉漏水緊急維修中。以上事件，攪集會人中，其中一名攪手，即前法團秘書”伍偉權”和部份人士，在6月30日當晚來法團會址時以質問口吻問主席，主席已把上述過程詳細講過給他們聽，今次集會明知而故問，司馬遷之心路人應見到吧。譚先生問幾時才攪好的問題，同樣都是法團要問的問題，譚先生你被利用啦!
譚先生問?白色圍欄最終作用係咩?
建圍欄作用，法團在幾年前，在本苑三座電視上以影像及文字表述方式播出了兩星期，而該編文字表述內容，更以A4紙印派各戶信箱，現在還可以在法團網頁上找到該影片和文字。譚先生問這問題表明他平時不關心屋苑事，或者是視而不見聽而不聞的後遺症!從觀察所得，譚先生是一個有正義感的人，只因為沒有留心屋苑事，當屋苑出現了一些與其個人喜好不同的事的時候，才引起他關注，一旦被有背景人士的謠言吹噓誤道，就是最容易被人利用的好對象，既然譚先生不明白建圍欄目的，今日我再一次不厭其煩多講一次。
原本我們美城苑的建屋結構只有A座是居屋，B/C座屬美林邨範圍，是公共屋邨，在1984年，政府首個在美林邨撥出兩座樓宇，即現在的B/C座，將公屋改變用途以居屋出售，B/C座由於原屬美林邨公屋設計，所以本苑不同其他居屋有獨立圍牆或圍欄。美城苑的面積空間範圍廣闊，沒有獨立圍欄四通八達，非本苑業戶都可以自由進入本苑活動而認為理所當然，因為很多人都不知道美城苑是私人物業，還以為是公屋。多年來有意見認為，希望有什麼方法可以讓美城苑成為一個真正獨立屋苑的形象。自本屆接任法團工作後，法團與管理公司曾作調查，得出以下數據支持興建圍欄。
1/ 每天進入本苑範圍人士佔70%是非本苑居民，而本苑所有公共設施，在保養、維修、更新的所有費用都是由本苑業主的血汗錢付出，如果只是本苑30%業戶使用本苑公眾設施，損壞程度肯定較慢較少，以本苑30%使用者去津貼那非本苑70%的外來人，你反對建圍欄的人願意嗎?
2/ 每天在本苑放狗大小便的佔50%以上是非本苑居民，而且放狗有上升跡象，因為美林邨實施扣分制，拖狗在邨內大小便扣滿分會無屋住，因此美城苑成為外邊人的放狗天堂，早晚固定時段就有一群放狗大聯盟集合本苑，只要你細心觀看本苑石櫈腳，涼亭石柱腳就見到狗尿痕跡。管理員干涉都被放狗大聯盟罵走，清潔員工疲於奔命，本來正常屋苑清潔工作已十分艱鉅，還要額外服務非本苑的放狗大聯盟，增加很多額外工作量，因此本苑是大圍區最高人工的清潔工資都請不到人。
據警方資料所得，在本苑出現罪案多是附近人士，數月前B座一名業戶行經管理處對開，見三名南亞人士高聲叫囂只多望兩眼，竟被該三名南亞人打傷入院，警員盤問打人者問他們住那裡，表示住美田邨，問為何來美城苑，答因為隨時可以入來，這裡無美田街坊，無人認得他們在這聊天比較方便。數名兒童玩火燒毀新做的兒童遊樂設施地膠，警員問兒童是否住本苑，回答是在美林邨過來。夜歸年輕女士反映，多次見到三五成群夜青，手持啤酒見女士經過，眼甘甘的甚至曾試過跟著背後，女士嚇得半死，那些夜青都是非本苑居民。
4/ 本苑購買第三者責任保險相比其他獨立屋苑都要貴，原因就是本苑是開放式，任合人都可以自由進出，人多出入，發生意外自然比較多和容易，保險公司不會做賠本生意，保費因此相對較貴。建圍欄不是為某一個人或團體得益，而是全美城苑業戶與他們下一代得益，圍欄建成後的一段時間，本苑獨立私人屋苑形象就自然強化起來，由於在現實上讓所有人知道美城苑不是公共屋邨，來探親的親朋好友也珍惜本苑的設施，送貨外賣工友也會提高警覺免弄壞設施得要賠償，人的自然心態就會因應環境改變而改變，外來的人因沒有密碼不能進入本苑時，自然改道而行，那麼圍欄以內真正屬於本苑居民的個人天地，享受獨立自主又不花了冤枉錢，反對建圍欄的人，你們取出你的理由來。
譚先生問?夠竟D錢用左去邊
這個所謂問題，跟本就是質疑，而不是問題，明顯是懷疑法團胡亂用錢。我在未具體回答譚先生這個質疑前，我給譚先生列出幾個數據來看，那些數據分別在本苑三座大堂電視播放過，同時也是以文字表述方式印制派發過給全苑業主，現在只要上法團網頁也可以找到資料，不過今日我再講一次。
2010年我們接管法團時，本苑財政是虧損的，加上當時如果用2300萬做大維修，本苑的儲備基金不足，是需要加管理費，因為我們推翻了以2300萬做大維修，用同一份標書，同一個顧問公司，只是不同了法團，我們就只用了1280萬完成大維修工程，不單如此，自我們接手以來，本來是每月虧損的財務變為每月有盈餘，當時正值推行最低工資，全港好多大廈都要增加管理費來維持日常運作，在我們採取開源節流，審慎理財下，三次增加最低工資我們都不用增加管理費，同時在短短數年內，我們能儲蓄到幾佰萬，所以在今次大維上不用業主夾一分一毫。現在回答你夠竟錢用左去邊，請你今天就站在大堂報告版上，花些時間細心看貼出來的財務報告，你問錢夠竟用左去邊?財務報告清楚話比你聽，財務報告是每月都張貼出來，整個財務收支賬目每年提交給政府認可的也是業主大會授權下指定的專業會計師核數，會計年度核數報表都張貼三座大堂的，譚先生如此關心屋苑無理由不知道而提出一個如此低智質疑，這與你在集會當晚站在人群中的滔滔不絕，字字鏗鏘表現出來一陣子智慧，簡直令人不敢相信同是一人。
譚先生問?講到衛生環境好差
本苑整體清潔水平，無可否認是未如人意，法團都是經常在此事情上想盡辦法解決，可惜長期欠缺人手，原本清潔部編制是14人每天有2名員工休息實際也應有12人清潔，可惜在很長的一段時間也只得9至10名員工，法定假期下還只得6至7名清潔工，因此清潔水平無法穩定下來，現在本苑清潔工人的工資已是全大圍最高薪的，都請不夠人，因此法團無奈下，在月前從新外判清潔公司。環境衛生的好壞，除了清潔工人辛勤工作外，主要是業戶的公民意識，自我們接管本苑法團工作以來，背後一群人就不停地攪動作，故意把紙剪碎散發樓梯，清潔工剛把垃圾清走，轉頭致電管理處說未倒垃圾，清潔工又回頭上樓準備倒時跟本沒有，清潔工在簷篷上清潔，有人故意倒水淋下，又把糞便倒在牆壁上，就在兩星期前，把糞便倒入樓層垃圾桶內，其他業戶不知垃圾桶內有糞便，離遠把垃圾拋入垃圾桶內，糞便隨即射到四處，清潔工又要去清洗，種種惡劣行為目的就只有一個，讓很多清潔工做不下去，屋苑的清潔攪不好把問題推到現法團。有人問那樣做對那些人有什麼好處?當然有啦，因為那些惡劣行為，只有他們那些有党性人才做得出來，一旦攪走現法團，如讓得那群有強大背景群體回來美城這龐大票倉當法團工作，他們不會把屎尿淋回自已，正常一般業主也不會做出如此惡劣的事。新來的清潔主管親口把上述事件向我透露並拍有那些糞便照片，清潔主管說，她做清潔工作以來服務過好多大廈，從來未見過像美城苑如此惡劣的情況!對本苑的某些業戶真無話可說。本苑有定期放置老鼠葯，上月新清潔公司到場才剛放了，警告字牌現還在，老鼠出現原因多與停泊單車空格沒有清洗所致，因為空格位不是美城苑管轄範圍，年多都沒有清洗弄得藏污納垢，本苑管業處也有通知房處但是沒有理會，房處早前表現得雷厲風行姿態說要清走單車，始終不了了之。
不過請譚先生放心，清潔工作雖然困難，我們相信總有辦法改善，等屋苑大維修工程完成後，一切回復正常，清潔的工作應該會好一些的。
譚先生問?應該整就唔人行道頂漏水應該修補啦
什麼是應該整?如果你問我，一個30年樓齡的屋苑好多也應該整，視乎你口袋中有多少糧草，整什麼先什麼後，當然每一個人都有不同睇法，現在大維修工程各項，當然就是法團與大部份業主認為應該整的，你說的人行道上蓋頂漏水要整，我們十分認同，雖然在大維修標書上沒有該項目，我們也是會因應實際需要修補那些位置，配合人行道上居民免被雨淋濕，而事實上，在你提出此建議前，法團已訂制了蓋頂膠片，只是尚未輪到安裝上去而已。在整個大維修項目當然不能照顧到整個屋苑所有事項，但是法團是會按照本苑的經濟能力一步一步優化各種設施，並非一些製造謠言者故意攻擊法團，什麼應做不做的荒謬言論。
譚先生說錢要用得其所
按照譚先生該晚說，翻新大堂是門面工夫跟本無用，從他這觀點就是錢用不得其所啦，不過有另一些聲音表示，大堂翻新後，整個屋苑面貌也提升好多，本苑30年己門庭殘舊，現在耳目一新，來探我們的親友都表示大堂好美觀，知道不用業主夾錢也能做到，更表示讚嘆!相信這些聲音背後的觀點不會說錢用不得其所吧，因此
評論錢是否用得其所好視乎個人的喜好，你覺得合你心意你就說用得對，不合你心意就說門面工夫跟本無用，其實一切都是個人主觀評論。法團理財原則，當然是堅守審慎理財，量入為出，應使得使。
譚先生當晚說一個是否得民心既法團今晚睇到晒
今屆法團做事原則，不是為了獲取民心、討好部份業主，左右逢源以致左搖右擺，最後一事無成。我們明白，推出任何政策不會是全部人認同，一定有贊成有反對，這現象好正常，如果害怕得罪人，不敢破舊立新，與時代步伐同行，屋苑只會一步一步殘破下去，浪費情況一步一步惡化。自由放任管理，如公共屋邨居民一樣，各家自掃門前雪的自私行為比比皆是，因為公共屋邨有立稅人補貼，但我們屋苑沒有!因此 一個好的法團不是看著選票工作，而是應該看著屋苑整體利益為前題去制定政策，去為屋苑未來長遠利益制定方針，盡管方針政策不可能是全部人認同，但只要心存一個良好願望為屋苑，我們相信業主始終會感受到。雖然有部份人，如那個什麼【美城苑業戶大聯盟】，由於從他們手中失去美城這龐大票倉而討厭現在的法團，經常借故滋擾攪事，蒙蔽了一些不明情況的業主，尤其是新來的業主，表面上看起來好像現在法團不得人心，我們知道，本苑有公義心的業戶很多，他們是心清眼亮，由於他們人格正常不容易受蒙蔽更免得失人，就算心中認同支持現在法團的工作，以中國人的性格，都不會站到台前表示支持，這是中國人含蓄的民族性，相反憎惡法團的人，一有機會就站出前台指罵、抺黑、侮辱、甚至動粗使用暴力，就好像譚先生高談闊論的當晚，就有人打委員，推撞主席的事情出現，譚先生生你是睇到晒的。譚先生如果你認為當晚場面足以證明法團不得人心，你未免高與得太早了! 人在做天在看，千秋功過將會由改選業主立案法團的業主大會上有所答案。
一個是否得民心的法團，是要看這個法團為屋苑做過什麼有利的事。本屆法團在2010年接管以來做了以下大量工作，在此與大家回顧一下。
1/ 推翻了以2300佰萬做第一次大維修，我們以同一張標書，同一間顧問公司，再從新招標，最後以12800萬和沒有任何後加工程費用下完成第一次大維修，為本苑省了一仟多萬。
2/ 本屆2010年接任時，屋苑財政是出現赤字，面臨加管理費危機，由於我們審慎理財，量入為出，應使得使下，減少了以往很多浪費支出，同時實施了開源節流的財務政策，結果避過了增加管理費危機。
3/ 政府實施了最低工資，讓勞苦大眾獲得合理和有尊嚴的報酬，同時也增加了全港大廈的管理開支，幸好本屆法團正確理財政策下，屋苑收支每月轉虧為盈，同時更有盈餘作為儲備基金，因此政府三次增加最低工資下，我們因為有盈餘都不用加管理費，這情況據知是香港很少大廈可以做到。
4/ 由於大廈樓齡已達30年，面臨政府要求強制驗樓的可能發生，法團採取危機意識處理考慮，向香港房屋協會試圖申請終合樓宇維修支援計劃，在法團努力下，獲香港房屋協會無償資助港幣120萬給本苑。
5/ 獲得香港房屋協會資助加上法團轉虧為盈，開源節流下，儲蓄了金錢，因此進行了更為關鍵的第二次大維修，這次大維修是結構性的維修，符合政府強制驗樓要求，同時改善整個屋苑根本形象和面貌，讓居住本苑業戶和他們的下一代，無後顧之憂，讓得新業主更無須害怕買入了單位不夠數年間又要拿十萬八萬夾錢做維修。今次大維修最讓業主放心的，是不用業主夾一分一毫。
6/ 我們行事作風光明磊落，自接管法團工作以來，我們採取公平、公開、公正的態度與業主互動，我們設立了不同渠道與業主溝通，有電郵信箱、有傳真、更有法團網址，網址上有法團所有大小會議紀錄和各種錄影片段，ICAC和民政處向我表示，他們是有上法團網頁看我們的動態，所以他們是了解本苑發生的事之背景和原因。
作為一個外人政府機構都會上網了解本苑，譚先生你所問的問題原本就在網頁上多少也有答案，你有上網關心本苑事務嗎?
譚先生，我們這樣一個法團，你認為合格嗎?我們不敢說做得很好，但我們敢說，我們沒有出賣屋苑業戶利益，因為我們沒有政黨背景包袱，我們沒有任務，無須爭取選票，一旦由有政黨背景群體插手業主立案法團，在關鍵時刻，業主利益與政黨利益有所衝突時，他們就只會為政黨利益出賣業主，這些情況在本港很多屋苑都出現的。
我答譚先生問題今天到此為止。
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