美城苑主席有關維修改善工程講話

法團主席於大堂播放講話全文

　　各位美城苑業主大家好，我是業主立案法團主席鄧耀榮。今天我代表管理委員會和大家探討有關本苑的實際情況，在這我想先讓業主知道，大家交了管理費應該獲得怎麼樣的權益，法團是怎樣去善用那些管理費？什麼是應使得使和為什麼要使？  

　　各位  日前法團通過向房協申請樓宇維修綜合支援計劃，已獲得該協會原則上批准，即表示如果本苑依照該署的指引完成申請維修全部內容，本苑可以獲得該署不必還錢的撥款資助，不過　該批款項上限是120萬。

　　我先向大家講解以下事情，什麼的原因促使法團申請資助去做維修？是否像有些人通處說，法團做維修目的是想用清儲備的錢，當然不是那樣目的，那些只是沒知識的人放出的謠言。促使法團申請維修資助主要原因，是本苑已28年樓齡，不少地方已出現了破爛，只要細心留意不難發現各座內部樓層的天花已有石屎鬆脫，已開始對人身安全做成危險。我們屋苑因為無獨立圍欄，外來的人又多數經由本苑進出，令到本苑的很多設施容易快爛，鄰近屋邨因為有扣分制，禁止養狗不準拖狗在邨內範圍大小便，由於本苑無圍欄，周邊幾個大廈的人就拖狗來本苑大小便，讓本苑產生衛生及增加管理資源問題，令到本苑要動用不少金錢放在此等事情上，因此有需要在本苑建設圍欄保護本苑設施，同時有圍欄的屋苑才是一個真正獨立的私人屋苑。本苑三座大堂已殘舊，如果能夠改善大堂設施對整個美城苑的觀感都有很大的改觀， 翻新大堂是提升本苑質素的關鍵。各層電梯閘門及門框很多已生绣破損，因此　條件許可下更新也是時候。本苑三座的照明還是舊式系統並非環保省電光管，在環保方面是落後和浪費，更是嚴重破壞地球資源，故此 在有條件下同樣希望進行改善。以上是本苑實際面對的問題，也是促使法團申請資助做維修其中原因，當然大家可以視而不見聽而不聞，什麼都可以不做同樣都可以居住下去的，不過這樣是否大家真正的祈望呢?  

　　本苑日前做完外牆維修和加建冷氣機集水喉工程，加上最低工資的兩次增加的情況下，本苑都無須加管理費又不用業主在維修上夾錢，這些都不是幸運，而是因為本法團接手本苑工作的兩年多以來，我們妥善理財下懂得開源節流為本苑儲到錢，於2012年4月至2013年3月的財政年度，屋苑錄得盈餘已有180多萬，即每月平均法團為本苑儲有15萬多。現在本苑直至2013年5月31日止，總儲備已有港幣$22,800,574.68元。我們儲到的錢放在一邊不為屋苑做好維修改善難道用來炫耀嗎？錢最重要是用得其所，雖然是這樣說，在是次維修改善工程的事情上，做或不做法團不想為大家作這個決定，畢竟這些都是業主辛辛苦苦的血汗錢，用來交管理費的錢，我與你都有份，就因為這樣，我們用錢是要很審慎，而且不應該由法團去決定用一筆如此龐大的錢。 一個好法團責任是要將事實說出來，同時要為大家安排和做準備，為業主分析事件公開同透明，讓業主了解事件的重心才授權法團去取捨。就著今次維修改善工程是否需要實行，法團將會為業主安排在不同的階段實施不同的措施，第一階段是制作問卷調查搜集全苑業主的意見，由於問卷調查的結果在法律層面上是不被認受的依據，只是反映意見的其中一種渠道，故此  必須進入第2個階段就是要召開業主大會，在大會上進行投票的這一種有法律約束力的措施，第3階段就是隨著投票的結果去處理事件，如果投票是反對做維修改善工程的，法團可以不用投入太多時間去做各種準備工夫，一旦投票結果是贊成做維修改善工程，那麼 法團委員和我就有排唔得閒了，因為要開展的工作十分煩瑣，在此我不具體說了。我要補充的是，由於申請房協資助的關係，業主一旦通過做維修就必須登報招標聘請工程顧問公司，這是房協資助計劃必須要本苑履行的手續，由工程顧問公司代本苑勘察三座內部及本苑範圍需要維修的地方，然後制定工程標書，標書內容必須交房協審視，房協就會按照工程標書內容界定那種工程是屬於有資助的項目，從而計算是否足以全數上限資助本苑的120萬，跟著就要登報招標工程承辦商，承辦商回標之後，顧問公司就要對所有回標承辦商進行分析交法團審議，其後法團必須召開業主大會投票選出承辦商，這階段大家要細心留意了，如果一個負責任的法團必須要了解同調查承辦商交回的標書價錢是否合理，而不是由顧問公司去講合理與否。往往一些不夠知識的法團聽由顧問公司的分析後用了不合理的價錢去做工程而不知道，以為有了顧問公司就完全依賴和信任，沒有考慮到有［圍標］或［同流合污］的事可能存在。例如本苑日前剛完成的大維修，工程費用起初２仟３佰萬，並已交業主大會投票，最後因為我們懂得內情，推翻當時一個不合理的價錢，最終可以用１仟２佰多萬完成整個工程，這一個教訓大家一定很深刻，故此  一旦回來的價錢經法團了解後認為不合理，法團是必須把這消息向全苑業主講出，並建議業主在業主大會上考慮終止該次工程，又或者再次公開招標承辦價。總之  就算已聘用顧問公司同申請了資助，業主都有絕對權力終止一個不合理的工程費用。  

　　我今天暫時與大家談話至此，在今天公開講話之後，大家可以收到一份問卷調查，法團會給足時間大家細心了解後才回收問卷，同時大家對維修改善工程有什麼詢問，可以逢星期六晚上8:30後到會址查詢，或在以下電郵地址maysing43@yahoo.com.hk將問題交給我為大家作答。

本苑即將實施安裝門磁感應系統即拍卡，舊有按密碼系統繼續保留兩者並用，日後本苑安裝了圍欄後拍卡系統就可以應用在圍欄上面，無卡就不能進出美城苑。 另外我在此呼籲有冷氣機滴水的業戶，請你找專業人士為你滴水的冷氣機清洗及安裝喉管，不要被冷氣機水沿大廈外牆流落下層浸蝕外牆的紙皮石，因為全苑業主剛剛用很多錢做了外牆紙皮石維修及清洗工程，如果你的冷氣機滴水再次浸蝕紙皮石，很快又會有紙皮石鬆脫，請你為人為已為荷包，盡快找人修妥滴水冷氣機。

　　對於在本苑養狗的業主本人也有說話向你們說，首先我申報利益，本人家中無養狗，但是我是一個很喜愛狗的人，不過怎說也好，大家都要知道本苑的公契清楚列明是不准養狗的，因此  養狗的你就要識得檢點，平時不要拖狗在本苑範圍大小便，入電梯時盡量抱狗在身上不要嚇倒人，較為大的狗要帶口罩出入，一句講晒，你不要讓那些奉公守法沒養狗的業主，因為你養狗不檢點和行為自私做成討厭去投訴你，你一定要記住，美城苑是不准養狗的，如果有人向本苑提出法律訴訟，法庭毫無疑問必判本苑養狗人敗訴，到時全苑養狗戶因為你的不檢點和自私害到他們要即時放棄養緊的狗隻，你就是千古罪人， 當然 如果你養的狗終老後就不要再養了，現在無養開的千萬別貪得意取回來養呀，因為始終是違法的，請大家做個良好公民吧，大家安居樂業和諧共處共享太平，出入平安，皆大歡喜。

     　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

　　　　　　　　　　　　

　　

　　　　　　　　　　　　　美城苑業主立案法團

　　　　　　　　　　　　　主席　鄧耀榮謹啟

                           2013年9月14日