檢控B33X6業戶養狗官司之法庭判詞

檢控B33X6業戶養狗官司之法庭判詞

案件編號 _:SOTC_439279/2018 

本審裁處已經在 2019 年6月 26 日收到你在 2019 年月 22 日的來信,。

隨函附上 2019 年6月 18 日聆訊的簡要理由(共7 頁), 以供 你細閱及存

小額錢債審裁處司法常務官

(張偉鋒 冰 代行)

附件 : 簡要理由 日期 : 2019 年7月 17 日

香港九龍深水未通州街 501 號西九龍法院大樓B 座 3樓 3/F, Tower B, West Kowloon LaWw Courts Building, 501 Tung Chau Street, Sham Shui Po,Kowloon, Hong Kong

香港特別行政區 小額錢債審裁處 申索 2018 年第 43979 號

The Tncorporated Owners cf

申索人

May Shing Cour

訴 CHOW XXXXX XX第一被告人 CHIANG XXXX XXX第二被告人:

主審審裁官:黃曉虹暫委審裁官

日期 : 2019年6月18 日 時間: 上午 11 時 05分 地點 : 西九龍法院大樓

出席人士: YIP san Fat,申索人代表 CHIANG XXX XXXX,第二被告人及第一被告人代表

以下係本席呈簡單裁決理由 :

1, 嗆作出裁決咽陣,本席已經考慮咕各方所有哮文件同埋口頭證供,同埋以及 各方哮陳詞。

曙 嗆本案,申索人係要負上舉證責任,即係話申索人係需要只相對可能性之下 證明其申索嘟事項。

2呢個係一宗因為業主只大廈養狗而起噴訴訟,涉案吮物業係沙田大圍美城苑 逸城章 33X6 室 (以下簡稱'該單位」)。

4, 申索人係美城苑業主立案法團。

5, 第一被告人周XX先生(以下簡稱「周先生」) 同埋第二被告人蔣XX女士 ( 以下簡稱'蔣女士」) 為該單位業主,佢吳係夫婦關係。

6, 申索人指稱兩名被告人就違反大廈公契係呢個單位飼養狗隻,多次去信呢 個單位要求停止違反大廈公契事宜,但兩名被告人並沒有理會,最後就發出律師信 去警告。申索人因而就向兩名被告人申索 1.500 律師費。

7 審訊當日',申索人就由葉新發先生(以下簡稱「葉先生」) 代表審訊同埋作

WK~-CRT23718,6.,20197FC 和 scrc 43979/2018(1) /簡要理由 供。葉先生為申索人管理公司 (宜居顧問服務有限公司)物業經理。

8, 由於健康問題,周先生就向法庭申請由佢員妻子蔣女士代表佢本人上法庭

審訊當日,蔣女士係代表周先生同埋自 己作供。 爭議點

9, 蔣女士作供承認兩個被告人曾經在呢個單位飼養狗隻。另外,申索人 同埋兩名被告人都唔爭議在這個階段: 兩名被告人已經無在呢個單位飼養狗隻。

10. 兩名被告人抗辯書列出下列五項抗辯理由:一

(1)從來無收到該律師信,所以唔知道個內容同埋指控 ; 

(2) 法團指被告人違反公契一事,無經過法庭的裁決,法律上唔能夠證明 本人已經違反公奢契; 

(3)在沒有法庭裁決同埋判令之下，法團單方面指控而引起所謂律師信費用呢,冇理據係要求兩名被告人去承擔 ;

 (4)法團同埋律師樓所簽訂的合約,其中一項係每年包出十封律師信 , 因此,法團所講律師信,理應就係免費 ;

 (5) 該費用係律師樓提供服務畀法團,理應係法團的責任,點解法團接 受服務,然後係兩個被告人埋單呢 ?

 11. 因此,本案呈爭議點可以歸納為如下:

 (1) 兩名被告人在呢個單位飼養狗隻的行為,係咪違反大廈公契?

 (2)如果兩名被告人違反公契的條文，該違反公契條文的行為有否引 致到申索人蒙受佢聲稱的損失 (即係 1.500 元律師費) ,申請人 應該得到的賠償金額應該係乜野，應該係幾多? 

(3) 兩名被告人佢個五項抗辯理由係咪能夠成立 ? 

案情評核 

12, 美城苑公契(Deed of Mutual Covyvenant )個日期是1983年10月13 號(以下簡稱「公契」),並已經只土地註冊處已經註冊,申索人申請係基於被 告人違反公契住所內飼養狗隻而提出

13. 蔣女士作供時本席查問之下承認在該單位居住約三十年,約吟在2008 年至到 2018 年之間在該單位飼養狗隻。

14. ”葉先生作供時候就指出佢在 2017 年 3 月 1 號就被派往美城苑管理處, 負責所有屋苑管理事務。

15. ”葉先生證人供詞指出,兩名被告人違反大廈公契在單位內飼養狗隻,造成滋擾,多次去信呢個單位要求停止違反大廈公契事宜,但係兩名被告人無理會到,最後就發出律師警告信。申索人因而向兩名被告人申索 1,500 律師費。

16. 美城苑管理處 2017 年11 月 第一次去信通知該單位業主,指出'近月以來,本處接獲住戶多次投訴,指受到貴單位住戶飼養犬隻所發出嘩吠聲的滋 擾,雖然本處作出多次勤喻及提醒貴戶作出改善及處理,惟至今,吠聲滋擾情況 仍然未能有效改善。」(以下簡稱為「第一封通知信」)。

17, 該信向兩名被告人明確咁指出「根據美城苑大廈公契規定,於本大廈內係 不可飼養犬隻」,同埋要求「貴戶須於本函和發出起計十四日內予以改善。 」葉 先生供詞指出限期過後,該單位無回應或者係改善。

18.      因此,美城管理處 2018年1月5 號就發第二封信通知該單位業 主,指出吟2017 年 12 月 2 號致有關該單位飼養犬隻滋擾事宜,吠聲滋擾情況 未有效改善。另封信亦都明顯指出「 根據美城苑大廈公契規定,於本大廈內係唔 可以飼養犬隻」,同埋要求「貴戶須於本函發出起計七天內予以改善。」 (以下簡稱 '第二封通知信」) 。葉先生供詞亦都指出限期過後,該單位並冇回應或者 係改善。

19.      因此,美城苑管理處 2018年1月12 號第三次去信通知該單位業主,指出 分別嗆2017 年 11 月 2 號同埋 2018年1月5號兩度致函有關單位關於飼養犬 隻滋擾事宜,吠聲滋擾情況未有改善。信中再次明確指出「根據美城苑大廈公圳契規定,於本大廈內不可飼養犬隻,同埋信中亦都要求「貴戶須於本函發出起計三天 內予以改善。」 (以下簡稱為「第三封通知信」)。葉先生供詞亦都指出限期過後, 該單位亦都無回應或者改善。

20.      因此,申索人 2018年1月19 號用掛號信形式作「最後通知」,該最後 通知指出'先後三次去信貴業主,要求貴單位不可飼養狗隻滋擾住戶,為貴業主至今 未有理會」。該信再次明確要求「本法團給予貴業主最後通知,請收到此信十四 日之內解決上述問題,否則,本法團將不作另行通知,直接會向貴業主發出律師信跟 進,費用為港幣 1.500 元,有關費用就會由閣下承擔,並且法律程序開後隨 之而來有關費用亦都會全數向業主去追討。」 (以下簡稱「最後通知書」) 。葉 先生供詞指出限期過之後,該單位依然係無回應或者改善。

21 .  因此,申索人律師行梁鄧蔡律師事務所2018 年 3 月 28 號致函該單 位,就指出'閣下於單位內飼養狗隻行為違反大廈公契附表第 15 (a) 段,。該信 明確要求「除非本通知書日期十四天內停止違反上述公契條文,即停止飼養同埋送 走狗隻,本行將根據法團指示,不須另行通知,就會向法庭申請有關禁制令,同埋 命令閣下賠償法團損失同埋訴訟費。」 (以下簡稱「律師信」) 。葉先生統供詞 指出限期過後,該單位依然係冇回應。本席會先探討兩名被告人第二項抗辯理由  o

22, 第二項抗辯理由,即係話法團指被告人違反公契一事,未經過法庭判決, 法律上唔能夠證明兩名被告人已經違反公契。另外, 審訊當日,蔣女士亦都否認佢狗隻係造成滋擾。

                                                                                                              省略英文公契條文

24.     首先可以見到公契訂明係不可以飼養狗隻,條文本 身係非常之清晰,無帶任何額外條款或者係但書 (proviso) ,明顯地任何業主 只要飼養或者帶狗隻到屋苑任何一部份,即係違反公契附表 3 第 15 段,因此,被 告人知道或者應該清楚知道大廈公契訂明不得飼養狗隻。

25.      ” 其次,係咪造成滋擾,除證明單位內有狗隻之外, 本身唔能夠成為抗辯理 由;再者,公契本身亦都無給法團任何斟酌權去批准某業主養狗: (參考 The Incorporated_ Owners cf King_ Tin Court 景田苑業主立案法團 對 Ang wah_ For & Leung_cChin Wan LDBM 312/2013 (判決書日期:2014 年6月6 日) 一案,第 12 段。

26.      無論如何,葉先生佢作供時指出管理處有多幅橫幅係掛在進出美 城苑各閘口,橫幅約 3x 6 呎,以中英文書寫以下內容: No dogs shall be kept upon any part of the Estate及「根據美城苑公契規定,美城苑範圍 內不准溜狗同埋飼養狗隻」。在本席查間下,蔣女士承認嗆2017 年睇過該橫幅。

27.      基於以上述理據,本席裁定兩名被告人在該單位飼養狗隻哮行為是違反大廈 公契, 兩名被告人第一項抗辯理由係唔成立。 

第三項及第五項抗辯理

28.      ” 兩名被告人第三項同理第五項抗辯理由可以合併處理。

29.  ” 兩名被告人第三項抗辯理由為:在冇法庭裁決同理判令之下,法團單方 面指控而引起的所謂律師信費用,無理據要求兩名被告人承擔。

 30. ” 兩名被告人第五項抗辯理由係:該律師費用係律師樓提供服務法團,理 應係法團責任,何解係法團接受服務,然後係兩名被告人埋單。

                                                    省略英文公契條文

     

32, 由以上公契條文,可以見到業主係須要負擔因為佢違反公眾而產生的費 用。另外,申索人或者佢代表有責任去執行公契條文,如果執行不力話,會對 屋苑統管理造成負面影響,甚至或者面對訴訟。因此,申索人多次口頭勸喻同 埋書面警告無效之後,先至發出警告信畀該單位,呢個做法係合理。

33.      其次,申索人 2018 年 1月 19 號以掛號信亦都寄最後通知書,明確要 求「本法團給予貴業主最後通知,請收到此函十四天內解決上述問題,否則,本法團 將不另行通知,直接係向業主發出律師信跟進,費用為港幣 1.500 元,有關費用將 會由閣下承擔,並且法律程序展開後隨之而來的有關費用,亦都會全數向業主追 討」。

34, 因此,本席裁定,由於兩名被告人違反公契條文行為 是直接引致申索人聲稱的律師費損失,即係 1,500 元律師費,因此,申索人應得之賠償金額應 該係1,500 元律師。兩名被告人第二項抗辯理由不成立。

第一項抗辯理由 

35. 兩名被告人第一項抗辯理由係從來無收到該律師信,故不知其內容及指控。

36.  葉先生庭上指出第一封通知信、第二封通知信,同埋第三封通知信都係由高級物業主任關德華分發畀保安人員放該單位信箱,而最後通知書就係 以掛號形式送予該單位,有掛號單據係作為支持。律師信就由律師樓直接郵寄畀兩個被告人。

37, 反之,蔣女士庭上作供時候,就否認收到任何一封通知信或者係律師信,但係佢無任何證據支持佢證供,亦都未能夠提出合理解釋點解用三種唔同方式送遞到該單位信件,被告人都話聲稱係收唔到。呢三種方式包括直接放人入信箱第一到第三封信、以掛號形式送遞最後通知書,同埋以郵寄形式送遞律師信。

38, ”聽取過雙方證供、考慮過公契條款,同埋平衡雙方證供可能性標 準之下,本席接納最後通知書同埋律師信係已經充分送達畀兩名被告人,但係被告人就並無就違反公損事宜作出任何回應。

39. 無論如何,正如上文指出,管理處有多幅橫幅掛在進出美城苑閘口, 中英文書寫公契不准養狗內容。蔣女士作供時亦都承認 2017 年睇過呢個橫幅 。

40, 因此,兩名被告人第一項抗辯理由不成立。

第四項抗瓣理由 

41. 兩名被告人第四項抗辯理由係法團與律師樓所簽訂合約,其中一項係每年包十封律師信。故此,法團所講律師信,理應係免費嗓。 

42. ”葉先生作供時指出法團與律師樓確實係有簽訂合約,但合約包括律師信只係限於追收管理費或者違建事宜,並唔包括飼養狗隻事宜,法團亦都提供呈交律師樓向法團收取該筆律師費的客觀證據。

43, 相反,蔣女士係冇任何證據支持佢指稱或者係反駁申索人客觀證據, 因此,本席接納申索人供詞同埋證供,兩名被告人第四項抗辯理由就唔成立。

44. 基於以上理據,本席裁定兩名被告人在該單位飼養狗隻行為是違反大廈公 契,同埋兩名被告人要承擔因此而衍生出的1,500 元律師費用。 

命令

45. 本審裁處現判決申索人申索勝訴,  第一被告人及第二被告人須共同及分別 支付申索人:

(1)      款項:1,500 律師費用 ;

(2 )    訟費:1,583,30; 及

(3)      上述判決費用 (包括訟費)及判決後利息,  以判定利率計算, 由裁定日起計至款項付清時止。

2019年7月3日

註:    被告對上述判決表示不滿，因此提出司法覆核，並已在26/07/2019上庭，經法官詳閱案情，再一次判處被告五項新理據全部敗訴，並判給本法團訟費，唯本法團因今次聆訊是由本人以法團主席身份代表出席，因此沒向法庭提出訟費。是次判詞稍後向法庭申請領取再在此公佈