2015年5月17日第十三次業主周年大會會議記錄

美城苑業主立案法團

第十三次業主周年大會會議記錄

會議日期    ：2015年5月17日（星期日）

會議時間    ：下午2時正

會議地點    ：美林邨佛教黃允畋中學禮堂

出席業主人數：399人出席 (包括有效委任代表)

出席嘉賓    ：梁鄧蔡律師事務所  王輝雄律師

              沙田民政事務處    譚榮樹先生

大會主持    ：法團第七屆管理委員會主席鄧耀榮先生

會議內容：

議程1. 宣佈大會主持

美城苑第十三次業主周年大會由第七屆管理委員會主席鄧耀榮先生主持。由於出席業主人數已超過建築物管理條例第344章規定的10%法定人數，會議於當天下午2時23分正式開始。

議程2. 主席報告

管理委員會主席鄧耀榮先生報告如下：

(2.1) 法團籌備這次大維修所擔當的角色，只是一個橋樑，法團沒有決定性選擇承辦商的權力，選擇權是在今日的業主大會上，以出席的業主一人一票選出來的。

(2.2) 業主今日投票的結果，就是業主大會選工程承辦商的結果。各位業主必須明白，這結果並非如外間傳言已由法團委員決定工程承辦商，而是今天由業主本身出席投票的結果。

(2.3) 屋苑的管理費盈餘，一般是用在日常保養維修等各方面。現屆法團管理委員會在數年前接管本苑管理時，是有財政虧損，在數年下來，法團善用資源，審慎理財下，這幾年間已為屋苑儲蓄了幾百萬元，並轉虧為盈，現時管理費儲備金已達港幣2仟5佰多萬元。

(2.4) 美城苑已有30年樓齡，政府已實施30年樓齡大廈強制驗樓; 雖然美城苑尚未被選中驗樓，我們進行大維修也非因為應付強制驗樓而做，本苑應否做大維修的前提主要是看有否需要，如果沒有需要，當然不用做維修，若有需要的話，就算沒有儲備的支持亦要面對這項工作。今次進行的大維修部份項目正是有需要的地方，同時也可以應付30年樓齡強制驗樓的要求。

(2.5) 是次大維修，經由顧問公司作出詳細勘察，制定本苑需要的維修改善工程項目，上述資料，早前已在各座地下大堂電視廣播，公開地讓業主了解。由於大維修是申請「房協」的資助，是次資助上限是港幣一百二十萬元，因此「房協」亦有到美城苑勘察，並查閱大維修工程承辦商的最低回標書。「房協」提出的條款是屋苑必須在2015年6月前與承建商簽定工程合約，逾時則此無償資助會被取消。

(2.6) 日前法團把回標的18間承辦商提交標書的內容張貼大堂14天，也不斷地在本苑公眾頻道發放大維修工程的資料，目的是提高大維修工程的透明度讓業主知曉。不過，業主亦有責任去查看和了解，以免被坊間流言誤導而擔心。

(2.7) 現再強調，是次維修改善工程，法團只是提出一個建議和傾向，而不是作出決定，任何決定是交由今天出席業主大會的業主投票，這一點很重要，大家必須清楚知道。法團傾向建議不需要業主夾一分一毫去完成整個大維修各項目。

(2.8) 所有回標的標書要求和內容，不論最貴的三仟多萬元，到最低價一仟九佰多萬元，標書的工程內容和要求是一模一樣，沒有任何分別。今日業主投票選擇承辦商，由業主自行投票決定揀選一間價錢貴需要業主夾錢的，又或揀選一間不用夾錢的工程承辦商?一切的決定權是在出席業主手中的一票。

(2.9) 大會議程6.1，投票決定美城苑大維修及翻新工程是否由管理費盈餘基金支付，只有贊成和反對的選擇。原意是，若果投票結果是贊成以管理費盈餘基金支付，即表示不需要業主夾錢，那樣就進入議程6.2投票選擇美城苑大維修及翻新工程承辦商。是次符合資格的承辦商有16間，即投票紙所示的16間名稱和總價，若業主投票通過贊成以管理費盈餘基金支付維修費，以現時本苑管理費盈餘基金的狀況，只能是選擇最低價的兩間承辦商，才能實現由管理費盈餘基金支付，若在議程6.2選了最低價兩間以外的承辦商，就無法實現不用業主夾錢維修的理想。由於公平原則下，我們不猜測有些業主背後什麼原因，我們不能否定，會有一些業主是想夾錢的，因此，就算業主在議程6.1選擇了由管理費盈餘基金支付大維修費用，在議程6.2投票中，並不表示業主不能去選擇價格較貴的承辦商，對這模糊的一點，現在此澄清。這裡清楚向各業主說明，業主不要誤信坊間不實流言，說法團篩選後才讓業主投票。各位業主緊記，你們是有權利去投票作出你們的決定選擇。

議程3. 法團司庫財務報告(有關大維修工程的財務安排建議)

管理委員會司庫鄭蓮冰女士報告如下：

(3.1) 美城苑的最新財務狀況，截至2015年4月30日，本屋苑存放在「中國銀行」的存款有港幣$435,404.94元；「恆生銀行」的存款有港幣$668,733.63元；而存放於「交通銀行」的存款有港幣$24,735,375.84元，3間銀行的存款總數合共港幣$25,839,514.41元。

(3.2) 2015年2月份的IE收支表已經完成並已張貼於3座大堂。而在2月份的收支表，反映到2014年4月至2015年2月，這11個月的盈餘總共有港幣$1,921,990元，即是平均每月有港幣$17萬4仟7佰多元的盈餘。各位業主對法團這個成績滿不滿意呢?

全場熱烈掌聲。

(3.3) 本法團自2010年中上任以來，一直都是本著“善用資源”，“審慎理財”，以及“開源節流”的宗旨為大家服務，只要各位業主繼續支持本法團的工作，我們一定會繼續努力為大家服務。

(3.4) 就美城苑的第二次大維修財務安排，以屋苑目前的財務狀況，若果業主揀選最低價錢的兩間承辦商「祥利」或「健煒」，美城苑的管理費盈餘基金是可以應付，即大家不用夾錢，但若各位業主選擇價錢較高的承辦商，以美城苑的管理費盈餘基金應付上就有困難，恐怕各位業主需要集資，所以，各位業主投票選擇工程承辦商時，便要慎重考慮。

議程4. 省覽核數師報告

在大會會場內已張貼年度期間的核數報告(由2013年4月1日至2014年3月31日)，美城苑累計結餘為港幣$24,355,852元。

議程5. 業主提問

(5.1)   業戶查詢是次維修有什麼項目及會否處理僭建？

鄧主席表示，是次維修有什麼項目其實日前已在本苑三座大堂張貼超過了14日供業戶查閱。美城苑三座大廈外牆已在上次作出大維修，並陸續跟進外牆僭建。而是次大維修會包括公用地方的結構性修葺、消防改善工程、更換合符消防條例的消防門或維修損壞部份、公眾位置安裝照明工程、地下大堂入口翻新工程、升降機內籠和樓層框翻新工程、休憩地方翻新工程、加設圍欄工程及更換公用喉管渠垌。

(5.2) 有業主查詢是否政府要求做維修，而下次維修又在何時？

        鄧主席表示，做大維修的原則是，是否有需要，有需要的維修便需要進行，不是政府要求。最困難又最貴的大廈外牆維修，及加裝冷氣機排水喉管的工程，已在上次大維修完成；而今次維修主要是剛才提到的工程，包括公眾地方石屎結構維修，這些項目將會是政府日後強制驗樓要求的維修項目，當完成此兩次大維修後，個人已看不到有哪些項目需動用一千幾百萬去完成的工程，除了更換全部升降機外。

(5.3) 有業戶指其他屋苑更換升降機。

鄧主席指出，美城苑升降機已有30年機齡，現在由「怡和」旗下的「迅達升降機有限公司」提供升降機保養服務，升降機為機械式，目前本港還有很多50年機齡的升降機為機械式，仍在正常運作中。本苑是否更換升降機?重點是放在安全上，現階段本苑升降機安全合標準，故沒考慮更換升降機的機械式部份。

(5.4) 業戶查詢安裝圍欄的部份？

鄧主席強調，有法定的美城苑地界，安裝圍欄不能草率，顧問公司和工程承辦商需就安裝圍欄入紙向相關政府部門申請。

(5.5)   有業戶認同安裝圍欄可防止外人進入美城苑，同意安裝圍欄，並支持完全圍著屋苑有圍欄的效果。

鄧主席表示，美林邨可進入暉城閣的屋苑範圍，不時有邨民把雜物棄置在暉城閣的雜物收集點，自暉城閣作提升試點安裝圍欄，已制止不少邨民的行為；這少少改動，收到好好效果。

(5.6) 有業戶質詢有何法律理據去召開是次大會並由業主選擇承辦商。

鄧主席交由律師回應法律問題。王律師表示，根據建築物管理條例附表3，業主大會可以有兩種形式去召開，其一種形式為主席回應不少於5%的業主要求下召開大會，另一種形式為管理委員會決定召開。

(5.7) 該業戶續質詢，根據上次業主大會議決進行六項工程，預算費用為一千萬至一千二百萬，但今天要做工程項目有12項，預算費用由一千九百多萬至三千多萬，較之前多一倍，有何解釋?

鄧主席表示，所提及的業主大會只是議決通過進行大維修，而並非議決通過進行那些項目以及金額。既然未決定進行那些項目，又如何知道工程金額，所以，業主可以到本苑法團網頁查閱該次業主大會的決議案，該決議案很清楚只是通過進行大維修，而沒有該業戶所提及的事項。

(5.3.8)    該業戶再指出上次大會有記錄到進行六項工程，是可以翻查記錄。

鄧主席表示，任何事情必須要有文字記錄支持，才可視為真正實際事項，用口隨便說的做法並非事實，不符本法團公開公正的做法。所以，這業戶所說的全沒有文字記錄。而本法團和業主只會支持有文字記錄的決議項目，業主立案法團會議記錄及業主大會投票結果公開出來的才有法律約束力。

(5.3.9)  該業戶又指是次揀選承辦商的議程與該次大會決議不相符，要求主席即時取消決議，否則會報警，要求政府介入。

鄧主席表示，這業主指出的都不是事實，是自已憑空想像。每次出席業主大會多則三四佰人，少則有一二佰人，不會只有該一名業戶出席，其所指的質疑是悔辱了曾經出席業主大會的幾百名業主，故不會再回應並非事實的問題，以予其他業戶機會作出提問。

(5.3.10) 業戶查詢顧問公司對是次大維修及翻新工程的估價。

鄧主席表示，顧問公司對工程估價是港幣2仟8佰8拾8萬多元。最低價的工程標書已向「房協」提交，已由「房協」作專業審計和細閱標書內容。

此外，法團管理委員會邀請最低標價的兩間承辦商面試(「祥利」、「健煒」)，澄清房協提出的七大項目，和顧問公司提出的問題，並重新檢視標價是否有空間調整。法團要求承辦商以書面文字表述方式澄清問題，該書面澄清將會成為合約附件的一部份，有法律約束力。2015年3月23日兩間承辦商(「祥利」、「健煒」)交回書面回覆，「健煒」有按照法團要求，澄清房協七大項目和調減5%總工程費用，並蓋公司印章簽署作實。「祥利」只回覆了顧問公司提出的問題，並沒有澄清房協七大項目和調整標價，只蓋上公司印章沒有簽署。不過，今天投票紙的標價是未曾減價的，以公平地讓業主作出了解和選擇。

6.  決議事項

6.1 決議美城苑大維修及翻新工程費用全數由管理費盈餘基金支付

6.1.1 在進行投票後，大會邀請了2位在場業主及2位委員監票。經點票完成後，是項議程投票結果如下：

	業權份數	百分比
贊成	5594	99.29%
反對	40	0.71%
總計	5634	100%

6.1.2 由於有過半數票投予「贊成」，大會決議通過贊成美城苑大維修及翻新工程費用全數由管理費盈餘基金支付。

6.1.3 業主選擇維修費用全數由管理費盈餘基金支付，日後當收到香港房屋協會發放的津貼時，法團必須將津貼全數撥入管理費盈餘基金，絕不可將津貼退予各業主。

6.2.  決議選擇美城苑大維修及翻新工程的承辦商(符合資格承辦商共16位)

6.2.1 為減輕業主在維修大廈公共地方支出的負擔，法團已於早前代表美城苑各業主向香港房屋協會(下稱房協)申請《樓宇維修綜合支援計劃》下的「公用地方維修津貼」，並已得到房協的原則上批准通知書，確認大廈初步符合申請條件。

6.2.2 請各業主注意，剛提及的「原則上批准通知書」房協要求法團必須遵照計劃在維修工程指引所列的要求，並在符合有關法例規範的原則下，籌劃及進行維修工程，方能於完工時向房協申領現金津貼。

6.2.3 若大廈成功獲批津貼，可獲得的津貼總額會為核准工程總額的兩成或每個單位不多於港幣$3,000元。美城苑獲批的津貼約為：上限港幣$1,200,000元。

6.2.4 而有關的津貼會在美城苑維修工程完成及經房協審批後一筆過發放予法團之指定的銀行戶口。

6.2.5 津貼用以改善大廈公用地方，涉及樓宇安全、環境衛生、或與環保有關的工程，所有工程必須符合法例要求。法團必須將該「公用地方維修津貼」完全用以支付是次維修工程的費用。

6.2.6 報告回標結果如下：

註冊一般承建商名稱	標價($)	排名 (以回標價最低者作先後次序)
祥利建築公司	$19,998,387.2	1
健煒建築有限公司	$23,879,405.0	2
恆裕建設有限公司	$28,435,780.0	3
德保建築有限公司	$29,080,045.3	4
德昌建築(發展)有限公司	$29,586,911.2	5
富林工程營造有限公司	$30,757,925.0	6
南華工程有限公司	$30,860,233.8	7
宏業建築工程有限公司	$31,504,704.0	8
樹森建築有限公司	$31,625,270.6	9
百高建築工程有限公司	$31,697,861.8	10
盈信建築工程有限公司	$32,929,391.0	11
俊豪建築工程有限公司	$33,638,837.0	12
瑞群建築有限公司	$34,409,674.0	13
永豐工程發展有限公司	$34,583,439.0	14
香島建築有限公司	$34,725,994.6	15
新開明建築工程有限公司	$35,843,395.5	16
利達建築營造有限公司	$37,159,320.0	17
志富建築(集團)有限公司	$37,488,115.5	18

6.2.7 按申請房協「公用地方維修津貼」，必須在2015年6月前與承建商簽訂工程合約，而由於標書的有效期於2015年4月13日完結，經書面要求承辦商延長工程標書條款及標價有效期至2015年7月13日，而「百高建築工程有限公司」和「盈信建築工程有限公司」沒有書面回覆同意延期，已不合符資格，所以只有16位合資格承辦商。

6.2.8 就是項工程聘用顧問公司費用，全數由大廈賬戶內支付，不會納入工程費用內結算。

6.2.9 就美城苑進行維修工程一事，法團在工程顧問的協助下已進行招標，美城苑的維修項目如下：

項目	工程細則
1.0	保險及預備工程
2.0	室內公眾位置批盪及石屎維修及油漆翻新工程
3.0	消防安全改善工程
	3.0A	消防安全改善工程(維修公眾防火門)
	3.0B	消防安全改善工程(更換公眾防火門)
4.0	公眾位置節能照明系統改善工程
5.0	大廈簷篷翻新工程
6.0	地下入口及大堂翻新工程
7.0	戶外翻新工程
8.0	大廈升降機翻新工程
9.0	休憩設施翻新工程
10.0	加設圍欄工程
	10.0A	加設圍欄工程(不銹鋼316圍欄)
	10.0B	加設圍欄工程(熱浸鉛水鐵圍欄)
11.0	更換公眾渠垌工程
12.0	翻新大廈樓層之公眾鐵器工程

6.2.10 議決通過的工程項目為(1.0, 2.0, 3.0B, 4.0-9.0, 10.0B, 11.0-12.0)。

6.2.11 在進行投票後，大會邀請了2位在場業主及2位委員監票。經點票完成後，是項議程投票結果如下：

合資格工程承辦商	總價目 ($)	業權份數	百分比
祥利建築公司	$19,998,387.2	363	6.5%
健煒建築有限公司	$23,879,405.0	5189	92.89%
恆裕建設有限公司	$28,435,780.0	16	0.29%
德保建築有限公司	$29,080,045.3	0	0%
德昌建築(發展)有限公司	$29,586,911.2	0	0%
富林工程營造有限公司	$30,757,925.0	0	0%
宏業建築工程有限公司	$31,504,704.0	0	0%
南華工程有限公司	$30,860,233.8	0	0%
樹森建築有限公司	$31,625,270.6	0	0%
俊豪建築工程有限公司	$33,638,837.0	0	0%
瑞群建築有限公司	$34,409,674.0	18	0.32%
香島建築有限公司	$34,725,994.6	0	0%
新開明建築工程有限公司	$35,843,395.5	0	0%
永豐工程發展有限公司	$34,583,439.0	0	0%
志富建築(集團)有限公司	$37,488,115.5	0	0%
利達建築營造有限公司	$37,159,320.0	0	0%
總計		5586	100%

6.2.12 由於「健煒建築有限公司」得過半數票，大會決議通過選擇「健煒建築有限公司」為

       美城苑大維修及翻新工程的承辦商。

6.2.13 「健煒建築有限公司」書面承諾，將是次工程總標價下調百份之五，總價調整為港幣

        $21,744,935.00元。

6.3 決議委任2014/2015年度核數師

6.3.1 在進行投票後，大會邀請了2位在場業主及2位委員監票。經點票完成後，是項議程投票結果如下：

核數師	費用($)	業權份數	百分比
嘉達會計師事務所有限公司	$8,500	5421	96.15%
鄭楊會計師事務所	$9,000	94	1.67%
加多利會計師事務所有限公司	$11,000	103	1.83%
李振寧鄧信能會計師事務所	$12,000	20	0.35%
黃潤華會計師事務所	$15,500	0	0%
李湯陳會計師事務所	$22,000	0	0%
總計		5638	100%

6.3.2 由於「嘉達會計師事務所有限公司」得過半數票，大會決議通過委任「嘉達會計師事務所有限公司」為2014/2015年度核數師。

6.4 決議委任出缺的管理委員會秘書

6.4.1 大會上，黃高文先生(剛卸任管委會秘書)提出參選管理委員會秘書。

6.4.2 由於只有黃高文先生參選，在沒有其他競選對手下，黃高文先生自動當選，故此，大會宣佈決議通過委任黃高文先生為第七屆管理委員會秘書。

會議於下午4時50分結束。