2015 年10月23日第八次會議記錄

美城苑業主立案法團

第七屆管理委員會第八次會議記錄

 

日期：2015 年10月23日（星期五）

時間：晚上八時三十分

地點：美城苑業主立案法團會址 ( 逸城閣地下 )

出席委員
鄧耀榮先生	第七屆管理委員會主席	〈主席〉
潘樹榮先生	第七屆管理委員會副主席	〈副主席〉
黃高文先生	第七屆管理委員會秘書	〈秘書〉
鄭蓮冰女士 古玉霜女士 葉建光先生	第七屆管理委員會司庫 第七屆管理委員會委員 第七屆管理委員會委員	〈司庫〉 〈委員〉 〈委員〉
梁潔芳女士 陳景文先生	第七屆管理委員會委員 第七屆管理委員會委員	〈委員〉 〈委員〉
缺席委員
陳潮盛先生 賴潤霞女士 梁子暉先生	第七屆管理委員會委員 第七屆管理委員會委員 第七屆管理委員會委員	〈委員〉 〈委員〉 〈委員〉
應邀出席者
劉偉華先生	柏齡物業管理有限公司	〈物業經理〉
李志威先生	柏齡物業管理有限公司	〈高級物業主任〉
周文耀先生	柏齡物業管理有限公司	〈物業助理〉

列席業主

區其雄先生，劉志文先生，謝志成先生，蘇根先生伉儷，梁炳釗先生

 

 

議程：

 

1.   通過是次會議議程

2.   通過上次會議記錄

3.   邀約香港房屋委員會，商討地下空格不准擺放單車、雜物事宜

4.   邀約香港房屋委員會，商本屋苑車路嚴重違泊引致居民出入困難和造成危險事宜

5.   商討及議決與第一次大維修顧問公司 -- 李兆民建築師有限公司，及承辦商 --金輝營造有限公司，談判工程執修事宜

6.   商討及報告第二次大維修工程進行事宜

7.   管理公司報告事項

8.   續議事項

9.   其他事項

 

會議內容:

 

由主席鄧耀榮先生主持會議。

 

1   通過是次會議議程

    

出席委員一致議決通過是次會議議程。

 

2    通過上次會議記錄

 

出席委員一致議決通過上次會議記錄。

 

3   邀約香港房屋委員會，商討地下空格不准擺放單車、雜物事宜

 

3.1 主席鄧耀榮先生表示，香港房屋委員會早前在屋苑各座地下空格張貼通告，表示有關空格位置在9月30日後不可以再停泊單車或其他物件，否則會即時被移走，事件引起部份業主的回響。 查本屋苑地下空格的業權是香港房屋委員會所擁有。

 

就此事管理處曾替法團去信沙田區租約事務管理處，邀請房屋事務經理或其代表出席上一次會議，商討此事。 當時是有足夠14天邀請期，邀請房委會派員出席，可是最終只收到房委會的回信，表示如果管理公司或法團想與房委會商討此事，請在辦公時間致電或到其辦事處面談，並無派代表出席法團會議。

 

 

3.2  其後，法團再去信香港房屋委員會署長應耀康先生，反映法團就此事的要求，與及對沙田區租約事務管理處不願意到屋苑與法團開會的不滿，並要求房委會派代表出席今次的會議。，可是，最後只法團收到一封由房屋事務經理/沙田四(由劉麗萍小姐代行)的信件，同樣表示如果管理公司或法團想與房委會商討此事，請在辦公時間致電或到其辦事處面談，第二次拒絕出席法團會議。

    

有人質疑法團，為什麼不派代表在辦公時間到房署與他們的經理商談。 鄧耀榮先生表示，法團大多數委員都是日間有工作，無理由損失收入請假去房署。作為本苑公眾事務，委員可以利用工餘時間，義務為各業主服務，為何房署的經理支取的工資是來自納稅人，她就不可以抽些少辦公以外的時間與我們開會?那些質疑法團的人，最好墊高枕頭想清楚，為什麼要反轉過來，要業主們用他們的辦公時間，放棄自身的工作，去遷就那些支取納稅人工資的公務員?法團邀請房署出席會議，商討的都是有關房署管理問題，以會議形式討論，有會議紀錄憑證，會議紀錄在現行法律上對業主是有約束力，不是三數名代表身份上去房署區域辦事處談話可比擬的。該房屋事務經理三番兩次都不願出席本法團會議，除了表示她官架子之外，看不出還有什麼合理的理由，因此法團對該房屋事務經理此行為表示十分遺憾!就著是次收回擺放單車的空格和關於停車場管理事件，不會因為房署兩次拒絕出席法團會議而不了了之，相反這才是事件的開始。

 

3.3  就此事，法團曾徵詢過屋苑法律顧問的意見。 律師的回覆 :

1.  房委會有權不到屋苑開會，法團不可以強迫 ;

2.  空格的業權是房委會的，即使讓你擺放了30年單車，人家也有權收回其使用權 ;

 

就此事，法團與管理處繼續跟進。

 

4   邀約香港房屋委員會，商討本屋苑車路嚴重違泊引致居民出入困難和造成危險事宜

 

4.1  主席鄧耀榮先生匯報，本屋苑的車路業權屬香港房屋委員會所有，由越秀亞通停車場有限公司管理。 但本屋苑車路入停車場前，有一小段業權是法團擁有，維修管理是法團的責任，但所有停車場使用者，不論是否本屋苑的業戶，都有使用權。 但房委會，停車場管理公司卻沒有管理此一段路，引致現時經常有車輛違泊情況出現。

 

之前有人就車路管理提出過下列建議 :

1.  是可以用閘去封閉這一段路?

2.  是否可以安排員工作鎖車行動?

3.  是否可以封閉這一段路，如有使用者通過時，收取行政費用?

 

法團曾就上述建議徵詢過屋苑法律顧問的意見 :

1.  是可以的，但法團必需安排人手在閘前，每次有車輛通過時必需開閘 ;

2.  是可以的，但要考慮到經濟效益，因為隨時要加多人手專責此事 ;

3.  不可以，因為所有停車場使用者都有使用權 ;

 

所以，法團邀請房委會到場開會，其中一項是商談此項管理事務，可惜房委會拒絕來開會。

 

4.2  就此事，經商討後，法團同意在該段路的一旁擺放石躉，以圍封某部份路段，使車輛不可以停泊在路邊。 管理處會跟進此事。

 

5   商討及議決與第一次大維修顧問公司 -- 李兆民建築師有限公司，及承辦商 -- 金輝營造有限公司，談判工程執修事宜

 

5.1 物業經理劉偉華先生匯報，於2015年10月17日，「李兆民」及「金輝」的代表到本屋苑與管理處召開會議。 當中「金輝」同意會進行暉城閣所有單位，與及逸城閣部份單位外牆進行大廈外牆冷氣機冷凝水排水喉管與牆身間孔隙執抆工程。 工程初步定在2015年11月16日進行，預計維時一個半月。 承辦商會安排數組吊船進行工程。

 

    至於有部份業戶表示單位仍有滲水，

 

1.  貴城閣31樓某單位，「李兆民」及「金輝」的代表到場檢視過後，認為是窗台滲水，及廚房熱水爐的煙囪滲水，同意替其窗邊牆身打針，與及煙囪部份補回防水，但業戶需要安排承辦商拆除熱水爐 ;

2.  逸城閣28樓某單位，「李兆民」及「金輝」的代表到場檢視過後，認為是廚房熱水爐的煙囪滲水，同意替煙囪部份補回防水，但業戶需要安排承辦商拆除熱水爐 ;

 

暉城閣 33樓某單位區先生列席會議表示，因為現時「金輝」會安排吊船進行工程，故同意他們用吊船替其單位作執修。

 

5.2 貴城閣31樓某單位業戶蘇先生，蘇太太列席會議，表示不同意「李兆民」及「金輝」的意見。 主席鄧耀榮先生表示，除非法團有很強的理據，否則不可能去否決專業人仕的決定。 經商討後，法團會安排第二次大維修的承辦商「健煒」，以獨立人士身份去檢視此單位，從旁作出協助。

 

6  商討及報告第二次大維修工程進行事宜

 

6.1物業經理劉偉華先生匯報，承辦商正進行的工程如下：

 

- 貴城閣的底油及第一層面油已翻執，現正進行第二層油的油漆工程;

 - 逸城閣防火門更換工程進行至8樓，防火磚進行至11樓 ;

 - 逸城閣公眾地方第二層油漆完成 ;

- 貴城閣，逸城閣公眾地方走廊燈，後樓梯燈完成 ;

 - 貴城閣，逸城閣座雨水渠，地台去水渠，更換完成 ;

- 暉城閣打鑿完，現正進行雨水渠，地台去水渠更換工程 ;

 - 外圍百歲磚維修工程開始 ;

 

7  管理公司報告事項

7.1 法團於2015年9月之其他收入為港幣54,368.20元、

 

7.2 高級主任李志威先生於9月22日上任 ; 日更助理保安主管黃志軍先生因坐骨神經問題，病假延至2015年12月3日。

 

7.3 暉城閣19樓某單位違反大廈公契養狗的個案，2015年9月22日物業經理劉偉華先生到有關單位作家訪，當時狗隻是不在單位內。 但近日管理處再次收到投訴，單位內有吠聲不時發出，懷疑狗隻搬回單位內，所以管理處於2015年10月17日，再次去信有關單位，要求業戶在發信後7天內，將狗隻移離，否則他們要承擔所有法律責任。

    管理委員會更授權管理處，如該業戶7天後再不改善，無須再另行通知下，立即透過律師向法院申請禁制令，一切有關費用將向該單位追討，同時上次向該單位發出了的律師信的費用一併追討。

 

7.4升降機保養商表示，之前有紀錄的升降機的問題顯示板，按手掣，顯示燈已更換妥當 ;

 

7.5 就2016-2017年的升降機保養合約，法團與保養商「迅達升降機(香港)有限公司 」開會作商討。

 

7.6 駐苑技工翻新逸城閣地下設施房門。

 

7.7 駐苑技工拆除了完成中秋裝飾

 

7.8 更換暉城閣 3樓某單位內，公眾入水喉3叉爆裂噴水完成

 

7.9更換逸城閣16樓某單位外一段消防上水喉滴水工程完成 ;

 

7.10 更換貴城閣座10-12樓某單位污水喉及氣喉工程完成 ;

 

7.11 於2015年9月18日暉城閣地下泵房的4吋咸水掣突然間爆裂，引致有大量咸水滲出，管理處即時關掉咸水總掣，並聯絡承辦商報價，當中「怡富營造有限公司」報價$7,000.00，「永明建造工程有限公司」報價$7,800.00，「力霸」報價$6.400.00，法團同意由「力霸」進行緊急維修工程，費用為6,400.00，工程於2015年9月22日完成。

 

7.12 2015年9月24日，逸城閣地下泵房近天花位置，有一個4吋咸水入水喉曲損壞，管理處即時關掉咸水總掣，並聯絡承辦商報價，當中「怡富營造有限公司」報價$5,000.00，「力霸」報價$9000.00，法團同意由「怡富力霸」進行緊急維修工程，費用為5,000.00，工程於2015年9月25日完成。

 

7.13 「永明建造工程有限公司」已完成A座地下泵房控掣箱更換工程，但當中因為索掣不協調，所以經常跳掣，引致水泵不能正常運作。 承辦商經多次到場檢視，最後於2015年10月22日，更換了一個原廠索掣，現時運作正常 ;

 

7.14 因為需要進行清洗食水箱，咸水箱工程，故管理處已聯絡之前上次洗水缸的承辦商 – TT BPO Global Consultant Limited 索取報價，報價如下 :

                                      上次         今次

 

      各座地下食水箱 :              $380.00       $385.00

      各座地下咸水箱 :              $415.00       $420.00

      各座天台食水箱 :              $380.00       $385.00

      各座天台咸水箱 :              $415.00       $420.00

                             總數   $1590.00      $1610.00

                          3座總數  $4770.00       $4830.00

      

      經商討後，法團同意由「TT BPO Global Consultant Limited」進行清洗食水箱，咸水箱工程，費用為$4,830.00;

 

7.15 安全顧問 -- 「藝高安全顧問有限公司」的風險評估報告已收到

 

7.16 A座46號升降機風扇罩於2015年10月17日被某裝修單位的工人送貨時撞爛。 升降機承辨商維修不到，需要更換，報價為$5,300。就此事管理處已通知送貨公司及業主，並去信業主要求7日之內作出賠償。而升降機風扇罩已於10月20日維修妥當。

 

8.續議事項

 

8.1  就暉城閣19字樓某單位違反大廈公契養狗的個案，法團要求管理處向律師查詢，那個法律處理方法最有效。

 

8.2  就技工工作的情況，管理處表示是有工程單制度。 法團提示管理處，應該安排一個長期的工作計劃表予技工進行。

 

8.3  2014年12月15日，本苑一名清潔工人，在清潔暉城閣對開人行通道頂時，不幸從頂處趺下受傷送院。事件發生後，勞工處曾派人到本苑調查事件經過，並向有關人員錄取口供，時隔多月，法團收到勞工署來信，表示將會對法團提出訴訟，控告法團違反工業安全條例。終於接到法庭傳票，傳召法團在2015年7月10日在沙田裁判處出庭應訊。

     【以下7項指控是勞工署一個專家證人給法庭的事實陳述內容】

1.  有蓋行人通道頂部，沒有設置護欄。雖然該處設置有水平求生鋼索，但綱索距離行人通道頂部邊緣1.8米。當傷者爬上行人通道頂部時，他不可以第一時間把安全帶扣到求生鋼索上,因此下墜風險可以預見。

2.  沒有對在有蓋行人通道頂部的清潔工作進行風險評估。

3.  當A字梯打開時，它的高度為2.2米，而有蓋行人通道的最少高度為2.9米。因此 A字梯的高度不足夠給傷者安全地爬上有蓋行人通道頂部。

4.  A字梯沒有被穩固在地上，也沒有其他工人用手協助穩定A字梯。

5.  A字梯底部防跣膠被發現失去或損毀。

6.  那塊在有蓋行人通道頂部膠板不足以承托傷者的重量。

7.  沒有人在場監督傷者的工作。

    【勞工處憑藉上述理據控告法團違反下列工業安全條例】

(1)   沒有提供或維持在合理地切實可行範圍內屬安全各不會危害健康的在有蓋

  行人通道頂部進行清潔工作的工作系；

(2)   沒有提供所需的監督；

(3)   沒有提供或維持在合理地切實可行範圍內屬安全和不會危害健康的進出工作地點的途徑。

    法團收到以上傳票和細閱控罪內容後，知道事態嚴重，立即與本苑法律顧問商量徵詢如何處理。律師指出，該案件是屬於一種刑事罪行，如果罪名成立，最高罰款十萬元，如果在過堂時認罪，罰款可以輕一些，但重點不是罰款金額十萬，而是一旦罪名成立，傷者可藉此案以民事訴訟向法團追究賠償，到時各種對法團不利的可能性都會發生，因此法團應詳細考慮。由於整件案件內容律師未有深入研究，很難說有否勝算的機會，至於接辦此案的費用計算，包括需要把有關文件交律師研究，由於是刑事審判，是交由大律師代表上法庭，和在最初要審閱文件，具體費用包括如下:

1/ 審閱文件看多少而定價

2/ 代表出法庭應訊，要看出法庭次數而定，初步預計十多二十萬少不了。

 

   有法團委員認為，如果不請律師認罪頂多是罰款，反正最多罰十萬，比起請律師打官司要十多二十萬來得平，而且就算請律師打官司也不一定勝，輸了連律師費罰款成三十多萬不化算。另有委員認為，不能就此認罪，因為一旦認罪會引來民事索償的風險，而且留有案底，只要有一些希望都想打甩這場官司，除非律師認為無得打，但律師說要看過文件後才有肯定答案，看文件也先花一筆費用，未見官先打三百大板! 不過就算律師說有得打也不一定代表實會勝訴，輸了還是要付律師費，真是兩難，很難作出如何決定。

 

    此時主席鄧耀榮提出，如果大家對他有信心，他願意代表法團打這場官司，只要法團管理委員會開特別會議通過授權給主席代表就可以了。主席認為，全個事件最了解就是管理處和法團，交給律師也是多從管理處和法團給予資料，律師打官司當然有其技巧性。這件事由政府勞工署作為原告，並有專家證人立論，要打甩當然很難，不過也不是沒有希望，主席說，他本人曾涉獵過多宗官司，多少有些經驗，由於主席本人打官司曾獲勝訴也有過，就算輸過的也獲法官認同其觀點不判訟費也有過，因此 鄧主席說他也有些少信心打這場官司。

 

   經過各委員詳細思考下得出了結論後下了決定，授權鄧主席全權代表美城苑業主打這場官司。

 

     2015年7月10日上午9:30，鄧主席親自上法庭，當時當值裁判官向主席說，案件今天未開始審理，你對於原告向你提出的控罪你是否清楚，主席回答說:〝清楚〞，法官向被告說，既然清楚你是否認罪，因為你現在認罪可減少很多不必要的公帑，本席將會按照案情輕重量刑，即表示罰款相對開庭後你敗訴來得少。當然你絕對有權不認罪，不過 一經開庭審訊，就要承擔一切法律責任帶來的後果。鄧主席很肯定的回答法官說〝不認罪〞。就此  法官宣佈把案件排期到2015年9月21日正式提堂審訊。

 

     2015年9月21日上午9:30開庭，原告勞工署由其檢控科派來大律師做今次的主控。當日原告傳召三名控方證人，包括一名專家證人，先由控方引導證人說出案情，並把多份文件包括照片呈堂。其後由鄧主席盤問三名證人，審訊由上午9:30開始，中午休庭1 -1/2小時一直審到下午5時，法官裁定原告表面證供成立，明日再審。

    

 

    2015年9月22日上午9:30開庭，由被告傳召辦方證人，同時把已準備多份的文件及照片呈堂，一一反駁控方提出的指控，並引導證人講述事件經過對辦方有利的部份。控方當時也盤問辦方證人，想找出破綻，由於控方被辦方突然反駁的論點打亂了陣腳，盤問辦方證人時顯得有些力不從心。最後由鄧主席做結案陳詞，並在最後交出一份事實陳述書給法官。內容篇幅較長不在此說了。不過在鄧主席結案陳詞後，法官在法庭上當著各人說了以下一段話；  鄧先生，你在庭上的陳述有很多地方與本案並不關連，為本案多少帶來些不便，但由於你沒有律師代表，本席是體諒你，同時本席明白，你代表業主立案法團是義務的，多謝你兩日來為了屋苑的事出庭應訊，控辦雙方資料已呈堂，本案今天正式審結，本席今天不作裁定，壓後到2015年10月8日下午2:30宣判。

 

     終於到了2015年10月8日下午2:30，主審法官向控辦雙方講解法庭判案理由後，即席宣佈，消對美城苑業主立案法團的控罪，不設訟費，散庭。

 

    長達11個月的官司困擾，鄧主席請假出席四次法庭，在沒有律師陪同下，終於成功打勝了一場由政府勞工署提出起訴的官司，實在是喜出望外，最重要是因此而消除了可能被民事索償的風險。鄧主席代表法團打官司不用聘請律師，同時更獲勝訴，為本苑業主省卻很多金錢，又一次證明，美城苑業主立案法團的團結精神，和個別成員的頑強鬥志做得到保障業主權益。

 

8.4  法團要求管理處安排人員去查視，那部升降機的風扇風力不足。

 

9.其他事項

 

9.1 物業經理劉偉華先生，因為現時每月最後一個工作天去編印下月份管理費單，需時半個工作天 ; 同時因為收管理費和印管理費單是同一步電腦，在人手及資源上未能配合去同步去收管理費，建議每月最後半個工作天暫停收管理費。 經商討後，法團同意此建議。

 

會議於晚上10時55分結束。