2021年7月30日第十八次會議記錄

                美城苑業主立案法團

第八屆管理委員會第十八次會議記錄– 2021年6月25日延會

 

日期：2021年7月30日（星期五）

時間：晚上八時正

地點：美城苑業主立案法團會址 (逸城閣地下)

 

謹告全苑業戶，此會議記錄按法例要由秘書或主席簽署，並必須在2021年8月27日前張貼大堂，由於時任主席兼秘書”勞國華”扣起此記錄，不願意簽署，會議記錄無法公佈給全苑業主查閱。

 

 

	出席委員
	勞國華先生 鄭蓮冰女士 盧舜粧女士 古玉霜女士 黃高文先生 鄧耀榮先生 何玉梅女士 賴潤霞女士   請假委員 丁潤桂女士 陳景文先生	第八屆管理委員會主席 第八屆管理委員會秘書 第八屆管理委員會司庫 第八屆管理委員會委員 第八屆管理委員會委員 第八屆管理委員會委員 第八屆管理委員會委員 第八屆管理委員會委員     第八屆管理委員會委員 第八屆管理委員會委員	〈主席〉 〈司庫〉 〈委員〉 〈委員〉 〈委員〉 〈委員〉 〈委員〉 〈委員〉     〈委員〉 〈委員〉
	應邀出席者
	梁健德先生 何仲能先生 李梓誠先生	宜居顧問服務有限公司 宜居顧問服務有限公司 宜居顧問服務有限公司	〈區域經理〉 〈物業經理〉 〈高級物業主任〉

議程：

1     通過是次會議議程；

2     通過2021年5月28日會議紀錄；

3     追認美城苑業主立案法團管理委員會主席(任期至下一次業主大會)；

4     補選美城苑業主立案法團管理委員會秘書(任期至下一次業主大會)；

5     補選美城苑業主立案法團管理委員會委員(任期至下一次業主大會)；

6     商討及議決外牆紅外線檢測服務事宜；

7     商討及議決地底供水喉及閘制更換工程事宜；

8     商討及議決特低電壓系統及裝置保養(電視、保安及門禁系統)合約事宜；

9     商討及議決屋苑修樹服務事宜；

10   財政報告；

11   管業處工作報告；

12   續議事項（如有）；

13    其他事項。

會議內容 於八時十五分，出席委員共有7人(未包括賴潤霞女士，當時她不能確認自己是否委員，至議程5起各出席委員及她本人確認她是委員)，己超過法定管理委員會會議出席率(50%)，由主席勞國華先生主持會議並宣佈會議正式開始，並由宜居顧問服務有限公司(後稱「宜居」)何仲能先生協助會議流程。
1.	通過是次會議議程 由於屋苑的公共保險於本月尾到期，故委員鄧耀榮先生動議加入「商討及議決2021-2022屋苑公共保險事宜」，委員黃高文先生和議。   此外由於法團司庫沒有開出2021年3月份至5月份「宜居」的員工薪金，故委員鄧耀榮先生動議加入：商討及議決(1)法團與宜居2021年3月1日至7月31日的續約信件是否有效；(2)因應甚麼情況可以扣除部份給「宜居」的員工薪金；(3)是否支付欠款予「宜居」。委員黃高文先生和議。因此，加入了上述兩個議程為議程6及7，其餘議程順延。   此外，各委員沒有反對增加的動議，全體委員一致議決通過第8屆管理委員會7月30日第十七次會議議程。
2.	通過2021年5月28日會議紀錄 【管業處何經理】於會議前已派發了2021年5月28日會議紀錄，各委員對紀錄沒有意見，一致通過此會議紀錄。
3.	議決追認委任美城苑業主立案法團管理委員會主席(任期至下一次業主大會) 【管業處何經理】於2021年5月28日會議內前主席鄧耀榮先生表示因私人理由，由2021年6月1日起辭任法團主席一職，但會留任委員一職。由於法團主席職位空缺，當晚鄧耀榮先生建議管理委員會在委員中委任一位委員出任主席。經在座委員商議後，接納推舉勞國華委員擔任法團主席一職，並獲勞國華委員接受任命。2021年5月28日會議上，管理委員會上出席的委員，一致通過委任勞國華委員，由2021年6月1日正式接任第8屆法團主席職務，,直至召開法團業主大會止，並通過交由第18次會議上放上議程正式通過。 是次會議出席的全體委員表決，一致通過委任勞國華委員為第8屆法團主席。
4.	補選美城苑業主立案法團管理委員會秘書(任期至下一次業主大會) 【管業處何經理】於2021年5月28日會議內前秘書黃高文先生表示因私人理由，由2021年6月1日起辭任法團秘書一職，留任委員一職。由於秘書需要熟識法團運作，委員建議勞國華先生兼任秘書一職，獲勞國華先生接納。委員一致通過由勞國華先生擔任法團秘書一職，並通過交由第18次會議上放上議程正式通過。 是次會議出席的全體委員表決，一致通過委任勞國華委員為第8屆法團秘書。
5.	補選美城苑業主立案法團管理委員會委員(任期至下一次業主大會)； 【管業處何經理】由於土地註冊處的記錄中賴潤霞女士仍是委員，而各出席委員確認她是委員及賴潤霞女士本人同意她是委員(故由當時起已確認有8名委員開會)，故法團當時只有3名委員的職位空缺，需進行補選： 當時由於有6名業主參加是次補選，除賴潤霞女士沒有投票外，其餘7名委員均有投票，每委員只可投票給3名參選人，投票情況及結果如下： 參選業主姓名 　取得票數   參選業主姓名 取得票數 廖芳 0   周廣海 3 李焯林 6   麥思偉 4 劉兆麟 1   林嘉偉 7 因此，李焯林先生、麥思偉先生及林嘉偉先生當選為法團管理委員會委員。
6.	商討及議決2021-2022屋苑公共保險事宜 【管業處何經理】由於每年的保險，需在到期前一個月前才收到續保金額，但管業處發現其中的公眾責任保險加價了超過50%，並得知是由於一些應結束的潛在申索未結束，故在結束有關個案後，公眾責任保險加價百份比調低至7.97%。加上要索取公司報價作比較，故才延至於是次會議中議決。已獲得保費資料及如下：   編號 保險名稱 保額 昆士蘭聯保保險有限公司 中國太平保險(香港)有限公司 1. 大廈火險/財產一切險 $10億 HK$200,200.00 HK$192,192.00 2. 公眾責任保險 $3千萬 HK$95,095.00 HK$95,095.00 3. 大廈法團法定第三者責任保險 $1千萬 HK$11,561.55 HK$9,509.50 4. 現金運送保險 $9萬 HK$3,603.60 HK$1,801.80 總費用： HK$310,460.15 HK$298,598.30 *已包括保險業監管局徵費 由於「昆士蘭」的總金額比「中國太平」高$11,861.85(3.8%)，但考慮到「昆士蘭」的墊底費比「中國太平」低很多，加上其本苑承保多年，故委員表決後一致通過與建議與「昆士蘭」續保，總費用$310,460.15。
7.	商討及議決  (1)法團與宜居2021年3月1日至7月31日的續約信件是否有效 (2)因應甚麼情況可以扣除部份給「宜居」的員工薪金 (3)是否支付欠款予「宜居」   【管業處何經理】覆述於2021年5月28日會議議程4所記錄內容如下：   『   議決延續屋苑管理服務合約(2021年3月1日至7月31日)事宜 2021年4月30日會議中，於議程「管理處報告」中，討論過本議程，內容如下： 「【主席鄧耀榮】由於疫情仍然嚴峻，為了避免舉行業主大會有傳播疫症的風險，故暫未能召開業主大會。而法團與管理公司「宜居」於管理服務合約2021年2月28日到期前，「宜居」已向法團提交臨時續約方案，及經法團商討後，同意臨時續約方案，內容如下： 新續約期：2021年3月1日至2021年7月31日(五個月) 經理人酬金每月：$14,000 (金額與舊合約相同) 駐屋苑職員薪金(包薪制)每月：$430,420(金額比舊合約調升4.47%)」   於2021年5月28日會議討論後，出席委員就本議程作出投票，投票及結果如下： 同意：  黃高文、勞國華、陳景文、古玉霜、盧舜粧 反對：  鄭蓮冰、何玉梅 因此，通過臨時續約方案，內容如下： 新續約期：2021年3月1日至2021年7月31日(五個月) 經理人酬金每月：$14,000 (金額與舊合約相同) 駐屋苑職員薪金(包薪制)每月：$430,420(金額比舊合約調升4.47%)    』   【管業處何經理】表示於2021年5月28日會議中，也於議程5中通過了與「宜居」就屋苑管理合約2021年8月至12月續約，金額及內容與2021年3月至7月的續約條款相同，故當日亦已簽署有關8月至12月的續約信。其後「宜居」已向鄭司庫提交了兩段時間的續約信副本，但鄭司庫表示必須收到兩封簽署了的續約信正本才能開票。由於當時只有一個正本，故何經理請總公司預備簽署文件及由前法團主席鄧先生簽署後，於7月12日交予勞主席，勞主席亦已轉交鄭司庫。   但於7月13日鄭司庫向何經理表示，由於2021年3月至7月的續約信簽署日期是2021年1月16日由主席代表法團簽署了，認為不可於通過前簽署，故認為續約信無效，並認為3月至7月應支付舊價，故拒絕開票支付。此外，鄭司庫更要求「宜居」按之前經理的做法，需把因病扣除沒給員工的薪金扣減給法團，何經理回覆當缺人時「宜居」有額外聘用外緩保安員，亦已有額外支出，加上這與包薪制原則相違背，也沒有於合約中列明可以扣除，故未能扣減。   為此，何經理向法團的法律顧問柳律師查詢續約信是否有效，柳律師於電話表示2021年3月至7月續約信有效(本人也把有關續約信文件及會議記錄給了她過目，但由於顧問律師合約不包括書面回覆，故只能口頭回覆)。然而，鄭司庫仍沒有改變主意，為此，「宜居」梁經理及何經理於7月22日開「更換地底供水喉-補充報價」回標文件時，與出席的勞主席、鄭司庫及何委員商討此事，商討後鄭司庫仍沒有改變主意。因此，才於是次會議中討論及議決。   經商討後，有一部份委員認為，所簽合約是因應疫情未能召開業主大會下的一種臨時措施，況且只延續5個月的時間，原有的兩年合約在2021年2月28日完結，所續的5個月合約，是兩年後才調高工資4.47%給員工並不過份，加上所續的5個月合約免除了由法團本來承擔所有員工的勤工津貼改由「宜居」支付，應該尊重合約精神，不應該以『懷疑』『未知』的理由，認為合約無效而拒絕支付，因為合約續約信件應該有效，需按信件內容清繳費用給「宜居」。 另有一部份委員認為管理合約續約過程出現了問題，故未能就現有議程7(1)及7(2)作出投票。就議程7(3)經主席勞先生與「宜居」梁經理商議後，梁經理表示委員持續爭拗已很長時間，為免討論沒有結論及因增加給員工的4.47%而不付費，只可接納主席勞先生提議，暫時以舊合約金額作議決，議決內容如下： 1.      議決美城苑業主立案法團必須於2021年8月4日下午5:30前，支付港幣$1,235,988.00(即3個月的員工薪金舊價，每月$411,996)予「宜居」； 2.      美城苑業主立案法團需繼續討論上述續約信是否有效，及支付員工薪金由2021年3月至7月增加的4.47%，以及扣薪的細節。 故委員進行了投票，通過了上述(1) (2)的內容，並指示司庫按照表決結果履行職責。投票表決況如下： 同意：  鄧耀榮、黃高文、何玉梅、古玉霜、盧舜粧、賴潤霞 反對：  鄭蓮冰 棄權：　勞國華、李焯林、麥思偉、林嘉偉 【管業處梁經理】表示2021年8月至12月的續約信是於2021年5月28日通過並簽署生效的，故其這時段的員工薪金，必須按信件內容支付，不需再討論或拖延支付。出席委員沒有意見。
8.	商討及議決外牆紅外線檢測服務事宜 【管業處何經理】表示由於逸城閣及貴城閣各有一個單位有外牆石屎剝奪情況，故法團決定就外牆紅外線檢測服務進行公開招標，並在2021年5月28日會議中現場開標，有關回標公司及金額如下：   公司名稱 回標金額 1 守一測試顧問有限公司　 $54,000 2 綜建測試有限公司 $64,000 3 現代試驗顧問有限公司 $102,500 4 神窗手驗窗驗樓有限公司 拒絕回標 5 思遠工程顧問有限公司 拒絕回標 6 迅宏裝飾工程有限公司 拒絕回標 【管業處何經理】表示在三間回標公司中，雖然「守一」報價金額最低，但由於未能提供標書要求的Level 1 & 2 Infrared Thermographer的資歷，故建議由第二低價的「綜建測試有限公司」負責工程。管委會就楝選上述承辦商進行投票，結果如下： 同意：  黃高文、何玉梅、古玉霜、盧舜粧 但鄧耀榮委員及部份委員認為需更多時間了解回標內容，故沒有繼續進行投票，待日後再討論後議決。
9.	商討及議決地底供水喉及閘制更換工程事宜
	【管業處何經理】報告延續上次會議，法團要求管業處以承辦商全包維修的方案，就暉城閣(C座)地下咸水供水喉爆裂，以及更換貴城閣(A座)與B座間兩組地底食水及咸水供水閘制共4個公開招標。由於近期管業處收到不少水務署直接供水(不經天台水缸供水)的低層業戶表示經常間歇性地出現食水供水來水慢問題，管業處為免進行咸水喉更換時發現有食水喉爆裂而未有報價進行工程，故向已回標的承辦商發出「補充報價」文件。並於6月18日開標及於7月22日開「補充報價」回標金額如下： 公司名稱 6月18日開標 主標書(咸水喉) 7月22日開標 補充報價(食水喉) 合共 1 環衛工程有限公司 $188,000 $264,800 $452,800 2 金牛鋁窗貿易(工程)有限公司 $387,000 N.A. $454,500 以3米計算 3 港消集團有限公司 $456,100 $248,800 $704,900 4 利達建築工程有限公司 $576,000 $228,000 $804,000 5 中力發展工程有限公司 $878,000 $270,000 $1,148,000 6 東洋工程有限公司 $914,000 $670,000 $1,584,000 7 富山建築發展公司 $1,529,600 $1,100,000 $2,629,600 經商討後，出席委員認為需要讓委員現場了解及進一步了解標書內容，故暫不會於是次會議議決，待委員了解後再作討論。
10.	商討及議決特低電壓系統及裝置保養(電視、保安及門禁系統)合約事宜
	【管業處何經理】表示延續5月會議討論，委員會同意與「易達電子工程有限公司」續約。新合約維持每月收費$3,000不變，兩年合約總金額為$72,000。為了易於管理，有委員建議合約終止期由2023年7月31日，延至2023年12月31日。「易達」同意及提交了新合約，條款與現時合約相同，29個月總金額為$87,000。各出席委員進行投票情況如下： 同意：  鄧耀榮、黃高文、何玉梅、鄭蓮冰、古玉霜、盧舜粧、賴潤霞 反對：  沒有 棄權：　勞國華、李焯林、麥思偉、林嘉偉 故此，議決同意上述安排。
11.	商討及議決屋苑修樹服務事宜 【管業處何經理】表示風季即將來臨，為防止颱風襲港時引致樹木倒塌，「美城苑業主立案法團」委員、「宜居」客戶服務處聯同駐屋苑園藝保養商早前巡視了本苑的樹木情況，並把有潛在危險的樹木即時圍封，及張貼告示請路人注意勿近。同時，已招標跟進修剪或移除有危險的樹木。何經理於2021年6月25日的法團座談會中，表示過由於經「天滙」再到現場了解時，發現其中一棵逸城閣14號單位向體育館的大樹因需額外兩名攀樹師及其他支出額外加收$11,800，故總金額升至$42,800。由於「永盛園藝及樹藝有限公司」的回標金額最低，為$39,800，並已確認上述樹已是由攀樹師負責，不用加收費用，故建議由「永盛」承辦有關工作。當日出席的主席、司庫及1名委員講解後，認為可以棟選「永盛」，由於金額不起過$50,000，主席及司庫同意以工程申報表批核，並已於7月7日及8日，順利完成了修樹服務。   何經理並於是次會議中，提供了以下回標分析表予各委員參閱如下：
12.	財政報告 【司庫鄭蓮冰】匯報屋苑至2021年6月底財務狀況如下： 　 恆生銀行 中國銀行 交通銀行 總存款額 2021年6月30日 $1,303,641.85 $2,583,584.65 $8,006,876.28 $11,894,102.78 另由於屋苑2021年3月份收入支出表，因未解決「宜居」的支出部份，故未有更新。
13.	管理處報告
	13.1全苑以高壓通渠車清理清水井及污水井工程
	工程已於2021年7月7日至9日順利完成。
14.	續議事項（如有）
	14.1  A座頂層單位天花滲漏損失申索事宜 【管業處何經理】在諮詢法團顧問律師意見後，律師表示如上庭不一定可以全勝，可能會賠償部份直接損失費用，如$3,500床褥+$1,500天花及防盜鏈，故不建議寫信拒絕。加上保險公司亦同意賠償，所以可考慮交保險公司直接跟進及賠償，以免和解不成時保險公司不接受再跟進。由於申索人於近日來電表示欲與法團和解，她原來申索$47,000，現建議法團支付$18,500給她，雙方簽紙支付金額只是和解費，不代表法團承認責任，日後雙方不得追究。但如沒收到消息，便會採取法律行動追討。由於5月28日會議已決定不會賠償，故出席委員對此沒有新意見。
15.	其他事項 【管業處何經理】表示近日陳元喜小學向管業處表示，會搬進樂道中學向暉城閣的聖瑪加利女書院的舊校舍，將有約1000名學生、家長及教職員於9月1日起出入。但由於發現，其學校大門向暉城閣的行人路面因樹根生長引致路面凹凸不平，故已於有關位置地面油上黃色線及小心地面不平警告牌。由於該範圍是本苑範圍，故小學校長要求法團及本處跟進維修，以免意外發生，或引致受傷及傷者向本苑申索。由於小學校長也明白維修需時，故希望本苑可於上學及放學時段，批准其學校師生及家長經本苑範圍，便可避免經過該凹凸路面。 經商討後，由於該該凹凸路面不是唯一到學校大門的通道，加上小學於樂道中學正門旁加了一個正式出入口，加上多人進入本苑會引致潛在危險，故未能批准有關要求。但會先局部圍封凹凸路面及盡快維修。
是次會議於凌晨12時05分結束。
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美城苑業主立案法團
第八屆管理委員會主席
2021年8月27日