2018業主大會錄影

美城苑業主立案法團

第十五次業主周年大會會議記錄

會議日期        ：2018年7月29日（星期日）

會議時間        ：下午3時正

會議地點        ：樂道中學禮堂

出席業主人數：285人出席 (包括有效委任代表)出席率：13%(285/2192)

大會主持        ：美城苑業主立案法團第八屆管理委員會主席  鄧耀榮先生

會議內容：

議程1. 宣佈大會主持

美城苑第十五次業主周年大會由第八屆管理委員會主席鄧耀榮先生主持。截至下午3時，出席業主人數為240人，出席率為10.9%，已超過建築物管理條例第344章規定的10%法定人數，會議於當天下午3時10分正式開始。

議程2. 主席報告

管理委員會主席鄧耀榮先生報告如下：

2.1      主席鄧耀榮先生匯報：全苑大維修終於在去年5月已告正式完成。整個大維修工程已獲香港房屋協會「樓宇綜合支援計劃」資助款項核證下，已於早前撥款$120萬給本苑。必須強調，今次大維修同樣是沒有超出合約所定的價錢，即是沒有任何後加費用。

2.2      主席鄧耀榮先生匯報：本苑現時每月管理費最貴的單位是$704，最平的是$387，每月管理費總收入是$1,028,966。這個管理費收入如果放在二三十年前是一個可觀收入，因為樓宇新維修少，各項恆常性開支都沒有現今的貴，如果在二三十年前都無法儲蓄到備用基金，2018年的今日百物加費加幅驚人，更加難於儲蓄。法團在這八年來能穩住財政，有賴開源節流的理財政策，否則怎麼可以每月管理費這麼平。講到開源，原本每月位於逸城閣天台的微波發射器可為本苑每月帶來3萬多元收入，相等於百多戶管理費收入，為本苑財政穩定起到正面作用，可惜受到個別人士不斷向數碼通施壓，投訴地政署，利用不明內因的議員向電訊管理局施壓，數碼通為了不勝其滋擾下，主動拆除器材搬離本苑，這樣本苑平白每月少了數萬元收入，對本苑財政做成很大壓力。

2.3      主席鄧耀榮先生匯報：自上次2017年1月8日業主大會，投票選了現任的宜居為本苑管理，不經不覺已有一年了，對於宜居的工作表現在此交回業主去評價。希望業主，能以宜居投放的有限資源，與工作掛鉤客觀來評審。

2.4      主席鄧耀榮先生匯報：本苑早前曾發生過升降機急墜事件，由於本苑升降機在本法團接管時期，已著手做好安全措施，安裝了雙重制動系統，該次升降機急墜是雙重制動系統產生到作用，才不致發生嚴重傷亡事故。亦因為法團做到了上述安全措施，TVB新聞透視為此邀約法團主席做了專題訪問(剛在昨日)在翡翠台播出。

2.5      主席鄧耀榮先生匯報：今天大會重點放在給出席業主向法團提出問題及建議，稍後會向業主講述機電工程署對優化升降機的指引的事項。希望大會能準時在5時正完成，多謝大家出席。

議程3. 司庫財務報告

管理委員會司庫鄭蓮冰女士報告如下：

美城苑的最新財務狀況，截至2018年6月30日，本屋苑存放在各銀行存款結餘如下：

「中國銀行」的存款有港幣$327,740.77元；

「恆生銀行」的存款有港幣$2,240,256.75元；

「交通銀行」的存款有港幣$8,663,341.73元；

以上3間銀行的存款總數合共港幣$11,231,339.25元。

司庫鄭蓮冰女士匯報大維修支出情況，截至2018年7月28日為止，合共已支付港幣$18,584,342元。而尚餘港幣$988,406.15元需要支付給予健煒建築有限公司，尚餘港幣$22,500元需要支付給予博德顧問有限公司。是次大維修尚餘需要支付金額合共為港幣$1,010,906.15元。

本苑於2018年4月1日已經進行管理費調整，現時本苑每月合共之管理費為港幣$1,028,966元，較之前增加港幣$93,542元。因此暫時可以舒緩本苑之財政壓力，由於各服務公司價格都已經有進行調整，例如清潔公司之前舊合約為港幣$163,000元，而由2018年6月1日開始已經調整到港幣$175,000元。而園藝公司舊合約為港幣$16,900元，由於現時增加半個人手，因此服務費用調整到港幣$24,680元。而上任管理公司於2年前之服務費為港幣$325,000元，而現時之管理公司服務費用為港幣$ 365,870元。而本年度之升降機合約費為港幣$164,505元，而舊合約費為$158,178元。而保險費用將會由8月1日有新合約，而新合約保費亦會有所調整。本年度本苑進行之固定電力裝置(WR2)五年度檢查及維修，合共使費為港幣$554,024元。各位可以了解到服務費用及工程費用之新舊對比，而本苑失去數碼通每月為港幣$31,000元之收入，因此雖然今年管理費有所調整，但本苑存款未有明顯增加。雖然有部分業戶表示本苑大堂安裝空調，空調用電會導致支出增加，但本苑於是次大維修時已經選用部分節能裝置，平均電費較以往低。由於1985年入伙至今已經有33年，屋苑漸漸老化，因此為減輕業戶經濟負擔，本苑多年來都有進行開源節流，而數碼通就是本苑其中一樣開源的方法，但由於有部分業戶不斷投訴，最後令數碼通遷出本苑，真的十分可惜。而未來一年是否仍須調整管理費，現在實難以確定。

議程4. 省覽核數師報告

在大會會場內已張貼由2015年4月1日至2016年3月31日年度的核數報告，該年度的屋苑累積結餘為港幣$11,438,914元。

由2016年4月1日至2017年2月28日年度的核數報告，該年度的屋苑累積結餘為港幣$8,185,529元。

議程5. 業主提問

業主提問如下：

5.1  有業主提問，C座暉城閣通往運動場之行人通道頂經常有滴水情況，而且於下雨天通往運動場之外圍閘有積水的情況，希望可以了解有關問題何時會列入維修項目進行維修。

                                                                                                                                           

法團主席鄧耀榮先生回覆，感謝業戶提出之意見。本苑類似之維修項目有十分多，因此本苑會因應工程之緩急先後及風險程度而進行評估。而就有關工程何時會展開，各業戶可以留意本苑張貼之財務報表，如果當月之財務穩健，而沒有大型工程項目需要跟進時，本苑會安排工程公司進行報價。

5.2  有業戶提問，表示C座暉城閣之樓層走廊好似從未進行清潔及垃圾房門口污穢不堪，單位業主不合作，將單位垃圾擺放於垃圾房外，因此冷飯菜汁滴落地下，影響日常衛生，而且升降機沒有進行日常清潔，認為於美城苑居住30多年，以現時之清潔情況最為惡劣。

法團主席鄧耀榮先生回覆，感謝業戶提出之意見。有關清潔這個問題，是否30多年來以現在的清潔是最差，這個講法是否公平呢?不想由我講出，就交由在座住了30多年的業戶來評斷。

清潔工作當然是有改善的空間，無論做到怎樣也有改善空間，現在本苑清潔公司每天清潔情況都用手機拍攝後放上清潔群組，讓法團與管理公司監察其清潔工作，大家可以查看我手機就清楚。清潔員工每天一早開始工作，當早上8點清潔後10點再有垃圾出現在同一地方，垃圾不會從天而降，必然是有人拋棄出來，清潔員工無可能24小時守候服侍那些不顧公德的人，因此我希望這位住了30多年的業主，與你認識的業戶多些溝通，共同做好公德把垃圾放入垃圾房內，不要隨便亂拋垃圾在公眾地方，如果大家共同遵守，相信清潔公眾地方的情況會容易改善。法團在清潔屋苑事情上可以做的，只能是督促管理處做好監督清潔工作，在坐有負責跟進監督清潔的委員，在我眼中他們已是很用心盡力，尤其今屆加入做委員的跟進清潔做得不錯，今日聽到業主說本苑清潔30年來是最差，相信他們內心定必難過，可謂情何以堪! 但是怎樣也好，這都是業主的意見，法團聽到必加留意監察管理公司對清潔公司的監督。

業戶補充，留意到垃圾房門外的垃圾、如煙頭等，清潔好似從未進行清潔，最後亦是業戶去幫忙清理。走廊去水位淤塞，清潔公司亦沒理會，升降機內部亦沒有進行日常清潔工作，常常充滿塵埃。

法團主席鄧耀榮先生回覆，這些問題可能不止在貴住戶所住樓層發生，亦有可能在其他樓層個別發生，清潔公司固然有改善空間，然而上述問題，業戶亦有責任互相合作，本法團會繼續關注、跟進及解決上述問題。

5.3  有業戶表示聽聞，法團內有一位委員收取了管理處其中一位保安員的禮物，該禮物大慨是$500左右的化妝品，問法團主席是否得知事情?並要求法團主席運用權力查明真相。另，大維修完工紙會否張貼在大堂，以供業戶得知到底大維修做了甚麼工程?

法團主席鄧耀榮先生回覆，感謝這位前秘書陳小雲女士提出之問題。前秘書陳小雲女士說有管理委員會委員有受賄行為，這個指控十分嚴重。若管理委員會有委員收受利益，而該行為足以損害本苑業主利益，就是犯罪行為。法團主席鄧耀榮先生回答他不知道有此事，促前秘書陳小雲女士既然對事件如此了解，對物品和價值都如此清楚，若此事屬實建議前秘書陳小雲女士向ICAC舉報，而不是叫法團主席去調查，也不應該是由法團主席調查。另外，大維修在工程前，工程公司已把將會開展的工程貼在大堂讓業戶查看。而在這兩年大維修期間，多達七十多次的大維修會議和管理委員會會議內容都有顯示出有那些工程已完結，有那些工程已取消，並張貼大堂及上了法團網頁，現在還可在網上查到。若果真正出於關心大維修的業主定必已留意到。完工紙是由顧問公司以專業及受政府認可的身份簽署發出。既然前秘書陳小雲女士如此關心，完工紙張貼在大堂絕對沒有問題。

5.4  有業戶提問，有很多大型傢俬雜物堆積於暉城閣側門對開空地，屋苑又沒有常常清理，堆積太多傢俬雜物會構成危險，亦影響日常環境衛生及空氣質素。

法團主席鄧耀榮先生回覆，暉城閣側門對開空地拋棄傢俬雜物已非今時，30多年已存在此問題，除了本苑業戶拋棄傢俬雜物外，也有外來人士透過知道本苑閘密碼進入，更甚者深夜有車輛將雜物搬進來，到管理員發現干涉，給他們臭罵之外人身安全也受威脅。由於管理資源有限，未能多聘管理員，業戶又不合作把傢俬雜物推去美林邨的食環署垃圾場站，在很短時間內已做成雜物堆積。由於現時乃免費由食環署派車收集本苑大型傢俬雜物，預算每星期一次。太多業戶同時堆放大型雜物時亦會增加堆放面積，如需聘用外判夾車收集本苑大型傢俬雜物，費用非常龐大。錢可以解決的問題可說不是問題，但本苑資源有限，為免增加管理費令業戶百上加斤，在可接受的情況下，如安排食環署車輛收集則可節省費用。

5.5  有業戶提問，「樓宇綜合支援計劃」已於日前撥款$120萬給本苑。請問這$120萬，是資助了那些工程?

法團主席鄧耀榮先生回覆，「樓宇綜合支援計劃」只會資助結構性項目、渠務及消防三個項目。本苑在大維修期間，則在結構性工程及消防工程兩個項目申請了「樓宇綜合支援計劃」的$120萬資助，亦成功獲得撥款。

5.6  有業戶提出，其單位內的去水位曾淤塞，因擔心是下層單位天花的水管淤塞，因此尋求了保安員協助，到樓下單位通知請樓下單位業主查香。樓下單位業主不合作，但當時其本人的單位已水浸，唯有留下聯絡電話，請保安員通知管理公司主任及經理，並約了通渠師傅通渠。雖然後來渠管通了，但過了半年亦沒收到任何後續回覆。

物業經理葉新發先生回覆，本人對此事沒有印象，而工程事項一直都是管理處採取最高關注的優先項目，本處亦會就上述問題再作檢討。

5.7  有業戶提出，大閘密碼應要保密，密碼不應告知非本苑住戶。

法團主席鄧耀榮先生回覆，感謝業戶提出之問題。密碼保密，人人有責。現時正門密碼及外圍大閘密碼都是統一的，也曾收到業主投訴，發現外來人士問進入本苑的密碼，竟然有業戶大聲說出密碼讓外來人士進入，更甚至把密碼用箱頭筆到處寫出來做出損人不利已的事。無可否認現時圍閘款式不好(樣衰)，主要因為大維修費用是一種全包式封頂，顧問公司圖則以最簡單設計興建減輕支出，當時興建圍閘最重要目的是宣示美城苑私人地方的主權，阻止鄰近居民拖狗入本苑，避免午夜外來人士在本苑聚集。法團認為只要日後財務穩定可以優化圍閘款式，業戶當會容易接受。現時每戶住戶都可以免費申領四張智能卡，管理委員會曾計劃每戶可領智能卡上限增至六張，從而取消密碼系統，只能以智能卡進入本苑，在技術上是可行，因考慮幼稚園及掌握實際運作可行性後再作決定。

5.8  有業戶提出，認為大堂座頭的管理座台太高，致常常看不到管理員。

法團主席鄧耀榮先生回覆，感謝業戶提出之問題。管理座台太高是一個設計失誤，而管理員行為失責則是需要改善的問題。本苑亦要求管理員要多走出管理座台，跟住戶接觸。要解決上述問題，可以多聘請管理員，但資源有限，再聘請更多管理員費用龐大。

5.9  有業戶提出，認為現時的清潔公司工作理想，樓層走廊及垃圾房每月都有進行清洗。以前因為要上班無留意清潔問題，早前退休有時間睇到清潔工的情況，證實是有用機械洗走廊，而且有工人跟著拖地，至於做得是否理想，那就見仁見智，同時又發覺清潔工清理垃圾不久，又有人把垃圾隨意拋在樓梯垃圾散滿一地，清潔員工如何能24小時的清潔呢!

法團主席鄧耀榮先生回覆，感謝業戶提出之意見。作為本苑委員，有責任通知管理公司做好監管清潔的工作，而監管工作會繼續努力進行。

5.10  有業戶提出，關於高空擲物通告，不應貼在住戶單位門邊。

法團主席鄧耀榮先生回覆法團於2個月前已經收到類似投訴，因此已經即時通知管理公司有關事件，要求管理公司將有關通告遷移到升降機大堂。

5.11  有業戶提出，業戶住30/F收到管理處信函，信函地址寫30樓，因此懷疑信函是否正確。由於30/F是屬於英文寫法，因此與中文寫法可能會有出入。

法團主席鄧耀榮先生回覆現階段，業戶住1樓就會用1/F表示，2樓就會用2/F表示，因此單位業戶主30樓就會用30/F表示。管理處葉新發經理補充，現時根據管理費通知單及收據，無論30/F及30樓都是相等，不會有中文及英文之分。

5.12  有兩位業戶提出，自從大維修後，本苑環境有明顯改善，而且大堂設有電視機播放可以方便各業戶了解更多資訊，但有部分資訊有涉及政治成份，希望有所改善。

法團主席鄧耀榮先生回覆，表示感謝兩位業戶之意見。本法團會堅守政治中立的原則，現在收到業戶之意見，法團會再進行檢討，希望兩位業戶可以於會後提供更詳細之訊息，以便進行檢討。

其他事項:

升降機安全情況

是項環節由法團主席鄧耀榮先生，講解本苑之升降機安全情況。近日香港經常有出現升降機問題，例如上水有個屋苑出現升降機自動向上升或者下墜，引致意外發生。2011年機電工程署曾整合升降機安全指引，建議各屋苑根據安全指引中之7項要求進行改善升降機，就有關安全指引詳細如下：

1.      安裝雙重制動系統；

2.      為制動系統安裝防止機廂不正常移動的裝置；

3.      加裝防止機廂向上超速裝置；

4.      安裝現代化機廂門鎖及門刀；

5.      加裝對講機及閉路電視系統；

6.      安裝障礙開關掣保護懸吊纜索；

7.      加裝自動拯救裝置。

本苑於2018年5月26日去信迅達升降機(香港)有限公司詢問有關本苑升降機之安全裝置安裝情況，迅達升降機(香港)有限公司回覆表示，根據上述安全指引，其中第1.2.3.5.6.項本苑早前已經進行安裝，除了第4項及第7項尚未安裝。而日後如果有需要安裝該兩個項目仍可進行。各業戶可以安心使用本苑升降機，本法團仍然會加強監管升降機的安全運作。

會議於下午5時15分結束。

美城苑業主立案法團                    

第八屆管理委員會秘書