美城苑大維修方案及財務分析
各位業主：在2010年3月21日 ，上屆法團業主大會已通過了決議案，當時美城苑業主授權法團從新公開招標承辦美城苑維修項目為(1)18%外牆紙皮石；(2)安裝冷氣機去水喉(3)花槽去水喉(4)冷氣機窗台滲漏水維修工程(5)基本工程開展設施共五項目。由於如此費用龐大的工程，當時的法團沒有足夠的資料公開給業主，令到大部份業主無從分析工程是否合理，所以亦未能作出合理及正確的決定。因此本屆法團認定，必須將大維修實際情況做好事前資料，從多方面探討問題和分析現象，然後公開給業戶一同研究和思考。日前經過本屆法團與維修顧問公司和康業物業管理公司開會及搜集多方資料下，今天向各住戶提供以下資料，一切分析和意見不代表本法團的立場，請各住戶細心閱覽資料後，自行思考以便日後在業主大會上作出一個曾深思熟慮的投票意向。
A：美城苑財政狀況
截至2009年12月31日本苑全部儲備只有二仟八佰多萬 ($ 28,048,639.12)，本苑每月管理費收入在前十年是每月一佰一十二萬陸仟一佰八十四元($1,126,184.00)，現在是每月九十三萬五仟多元 ($ 935,424.00)，前十五年本苑的基本設施是在健康期，沒有太多維修，【儲錢能力很強才對】其後十多年屋苑設施開始老化，各式各樣的維修層出不窮，才致使27年積蓄只得二仟八佰多萬 ($ 28,048,639.12) 根本是不理想，這表示出沒有妥善理財能力的必然結果。本苑只得一個主要收入『管理費』，但有很多支出項目，本苑【經常性開支】根據上屆法團公佈的2010至2011年財政預算案顯示每月總支出是九十三萬六仟多元($936,817.22) (*是支出比收入多)，其中包括(一)本苑管理處員工每月薪酬二十七萬多元($270,920.89)，(二)康業收取經理人酬金每月六萬元($60,000.00)，(三)清潔費用每月十萬八仟多元 ($108,455.00)，(四)保養雜項維修每月約三十三萬元($332,674.66)，(五)水電支出每月十三萬七仟多元($137,500.0)，(六)日常運作雜項支出每月二萬七仟多元 ($27,266.67)。現在銀行利息近乎零，所以屋苑已是到了收支不平衡的階段，此現象大部份業主是蒙在鼓裡，本屆法團有責任將此現象公開，讓各位業主心中盤算我們的血汗錢應該如何運用？何時運用？用在什麼地方才對。
B：美城苑管轄範圍的客觀環境影響財政負擔
由於美城苑是全開放式屋苑，各出入口四通八達，非本苑居民可自由出入，圍繞本苑範圍部份之建築物和基本設施，無論是地下水道；地下電纜；行人通道；以至行車通道等有些不是屬於美城苑的但又存在於美城苑範圍內，這客觀存在的因素加重了本苑維修保養的支出，這現象很少出現在其他屋苑身上，一個獨立的屋苑有圍欄圍攏起來外人不會隨便進入，對各種設施保養也較為妥善【例如：海福花園、富嘉花園】，這先天缺憾是加重非經常性開支的一種客觀因素，各位不要輕視此因素。
C：美城苑的基本設施情況
升降機用了26年每月定時做維修保養，零件老化現象少不了，每次例行檢查多少要換一些零件，升降機內籠和每樓層自動門都出現老化現象，需要進行更換。各座大廈的總電掣房和電線也是經歷了26年的路程，也出現老化現象。各座的鹹、淡水泵在數年前曾更換，但水泵房的其他零件配套已是高齡產物，隨時需要維修更換。接近27年經歷了風吹雨打，各座外牆老化引致紙皮石剝落及牆身滲水此現象經常出現，而冷氣機及花槽滴水問題亦極待解決，以上種種現象也是即將要動用儲備金錢去解決的，我們現在的2仟8佰萬儲備可以做得那幾樣呢？這些問題我們業主是否知道呢?誰有責任講給住戶聽呢?當然就是由業主一人一票選出的法團之責任，過去的沒做到，現在的法團必須盡力做好此重要責任。
D：是否應該做大維修或如何做維修的初步分析
各位初步了解以上3個現象你們腦中應有一些圖像了，讓法團幫助大家在大維修一事上設定以下方案，每一個方案加以分析與大家研究。
方案1：暫不進行大維修；
方案2：按上次業主大會通過的議案進行大維修【外牆石屎結構修葺及紙皮石修補】；
方案3：石屎結構修葺及紙皮石封固漆方案；
方案4：全屋苑三座外牆石屎結構全面打鑿及外牆髹漆方案；
方案5：外牆石屎結構全面打鑿及外牆鋪設瓦仔方案；
註：方案2、3、4、5工程包括加裝冷氣機和花槽去水喉在內
方案(一)： 暫不進行大維修
有部份業主認為，本苑樓齡已27年距離政府的強制性驗樓只有三年時間，三年後不管是否願意必須驗樓交政府審核，因為到時又要花一筆不少的金錢聘請合資格驗樓工程公司，何不到時一次過驗樓確認樓宇應該如何修葺又合政府要求下才去進行大維修。
方案(二)：外牆石屎結構局部修葺及紙皮石修補
美城苑曾聘用「李兆民建築師有限公司」於2007年中進行紅外線外牆勘察，檢查各座外牆紙皮石剝落、砂漿批盪層鬆脫及鋼筋混凝土爆裂等情況，按當時的損壞程度，需維修18%外牆總面積（現過了數年面積必定增加）。根據2010年5月2日 業主大會中議決重新招標的維修工程項目包括；
1. 一般措施(保險：包括勞工及第三者意外責任保險(3,000萬)、履約保證金(工程金額10%)、臨時水電接駁、地盤管理、地盤清理、政府徵費等等)
2. 吊船及部份位置搭建棚架工程
3. 外牆紙皮石飾面、砂漿批盪及鋼筋結構混凝土維修工程
4. 貴城閣滲漏水窗台及冷氣機台維修工程(屬於外牆維修)
5. 安裝冷氣機去水喉(A,B,C座)及花槽去水喉(A,B,C座)工程
也有很大部份業主傾向選擇此方案，他們認為本苑外牆的確老化了，尤其近年紙皮石鬆脫現象嚴重，紙皮石經常附帶石屎剝落趺落街，對人身安全做成威脅，此局部維修所涉及的工程費用相對方案三；四；五為平，現在的儲蓄尚可應付，這方案重點就是不用業主夾錢，但法團必須強調做好此局部維修並不代表樓齡達到30年時可免卻政府的強制性驗樓， 亦不代表屆時必然符合政府的標準， 但到時我們的儲備卻所餘不多，這是上屆法團未有清楚交代的。
方案(三)：石屎結構修葺及紙皮石封固漆方案
1. 一般措施(保險：包括勞工及第三者意外責任保險(3,000萬)、履約保證金(工程
金額10%)、臨時水電接駁、地盤管理、地盤清理、政府徵費等等)
2. 吊船及部份位置搭建棚架工程
3. 在原有的外牆紙皮石牆身飾面以英泥沙混合防水劑補牆身，掃上紙皮石批封
固劑2層，全層髹上水性面漆
4. 貴城閣滲漏水窗台及冷氣機台維修工程(屬於外牆維修)
5. 安裝冷氣機去水喉(A,B,C座)及花槽去水喉(A,B,C座)工程
此方案不同之處在第3項，工程完成後大廈外牆是髹漆而不再是紙皮石，優點在於三座的外牆有一種全新面貌，不同方案2外牆紙皮石有新舊兩色的不協調，保養維修容易，不再有紙皮石鬆脫跌下的危險，大廈顏色由業主重新挑選等。缺點是髹漆的外牆給人一種不夠高級的感覺，加上被封固的舊有紙皮石仍然存在於外牆內，如果工程工藝不好，恐怕數年後舊有的紙皮石再度鬆脫，這工程很在乎監督工程的責任。此工程的費用相對於第2方案會多出1仟3佰萬左右，所以業主要細心研究你的選擇。
方案(四)：全屋苑三座外牆石屎結構全面打鑿及外牆髹漆方案
1. 一般措施(保險：包括勞工及第三者意外責任保險(3,000萬)、履約保證金(工程金額10%)、臨時水電接駁、地盤管理、地盤清理、政府徵費等等)
2. 吊船及部份位置搭建棚架工程
3. 清除所有牆身紙皮石，外牆石屎結構全面打鑿，外牆批盪後全層髹上水性面漆2層
4. 貴城閣滲漏水窗台及冷氣機台維修工程(屬於外牆維修)
5. 安裝冷氣機去水喉(A,B,C座)及花槽去水喉(A,B,C座)工程
此方案同樣是在第3項有所不同，不是封固舊有未髹脫的紙皮石，而是全面把舊有的紙皮石清取去，然後髹上防水漆。其優點與缺點方案3相同，多了一種好處就是不怕有舊有紙皮石再度鬆脫的現象，不過此工程費用相對於方案2更多出4仟1佰萬左右。
方案(五)：外牆批盪全面打鑿及外牆鋪瓦仔方案
1. 一般措施(保險：包括勞工及第三者意外責任保險(3,000萬)、履約保證金(工程金額10%)、臨時水電接駁、地盤管理、地盤清理、政府徵費等等)
2. 吊船及部份位置搭建棚架工程
3. 清除所有牆身紙皮石，外牆石屎結構全面打鑿，外牆批盪後全面鋪上新磚瓦
4. 貴城閣滲漏水窗台及冷氣機台維修工程(屬於外牆維修)
5. 安裝冷氣機去水喉(A,B,C座)及花槽去水喉(A,B,C座)工程
此方案很易明了，就是全面翻新，當然其優點是所有方案之冠，但其工程金額更是十分驚人，相對於第2方案的做價更多出6仟多萬。
E：維修費用分攤預估 參閱【附件一】
決定採取那一種方案其中一個很重要因素就是「錢」，方案一和二業主是無需要夾錢的，選擇了方案二隨後而來的未知因素再要用錢時是何時出現？大家無法預測，那麼一旦業主選用了方案三或四或五業主就要夾錢了，那麼要夾多少呢？如何訂定呢？在公契上已寫得很清楚，業主夾多少錢是按所屬單位的業權份數大小分配的，我相信到現在還是有很多業主不清楚自已單位的業權份數是多少，法團為此製作了【附件一】表格，該表列出了所屬單位的業權份數，同時表列了需要夾錢時不同單位應夾的錢是多少，請大家細心參考
F:可供選擇的維修資助計劃 參閱【附件二】
鑑於現時屋苑樓齡只有27年，並未符合第二期「樓宇更新大行動」要達到30年樓齡的申請資格；故目前可供選擇的只有「屋宇署 — 樓宇安全貸款計劃」，而年滿60歲的長者則可申請「房協 — 長者維修自住物業津貼計劃」。(有關的資助基本申請資料請參考附表二)，業戶亦可登入屋宇署網頁www.bd.gov.hk或房協網頁www.hkhs.com；或致電政府熱線1823或房協熱線電話28397400／28397166查詢。這些計劃內容本法團也製作了一個【附件二】表格給各位請大家細心閱覽
G:法團總結的話
各位業主：本苑在大維修工程事件上，按照法例已可以進行招標工作的，因為業主大會已通過了，由於有很大部份業主向本屆法團反映，對本苑大維修根本內容是不清楚，只知道屋苑有27年了要維修了，業主就從樓齡著眼贊成維修，情形就等於家中的裝修已27年，很殘舊了應該要作新裝修了，不過當你在決定裝修前，你也會考慮家中的積蓄是否可以應付呢？孩子將進大學了需要預留一筆款項，自已將退休再沒收入了把錢花在裝修上餘下的錢還可以維持現在的生活質素嗎？這些客觀存在的因素你本人很清楚，所以你可以作出決定是否進行裝修，但是本苑通過大維修之前，業主根本不知道屋苑存在的其他客觀因素，在缺乏清晰數據和客觀因素資料下，上次業主大會議決的已是要業主選擇承辦商了，請問當時的決定是否成熟呢？有見及此本屆法團並沒有積極進行此投標工作，而是在這數月內多方搜尋資料整理了這份報告，目的就是要讓全苑業主清楚了解各種因素，這樣才可以讓業主作出明智的選擇，不管將來在業主大會投票上作出了如何的選擇，我們在這公開；公平；公正；的行為下通過的決議案，才不會也不怕有部份人事的質疑了。
這份分析報告，有助業主冷靜分析，大家看過了本苑現時的財政狀況和各種客觀存在的因素後，你們應該心中已有數，將來出席業主大會時應投下什麼方案的一張票，這份文件發出給各位後，法團還會舉辦有關大維修事宜的研討會，現場答問業主對大維修事宜的意見，法團收集多方意見後，將會籌備大維修事宜交法團業主大會進行議決，在整個大維修事件上，法團沒有既定的立場也不應有立場，這已是本屆法團處理公務的宗旨，故此；希望各位業主為了本身利益起見，自行理性研究分析不要輕易聽信謠言，以耳代眼。
A：美城苑財政狀況
截至2009年12月31日本苑全部儲備只有二仟八佰多萬 ($ 28,048,639.12)，本苑每月管理費收入在前十年是每月一佰一十二萬陸仟一佰八十四元($1,126,184.00)，現在是每月九十三萬五仟多元 ($ 935,424.00)，前十五年本苑的基本設施是在健康期，沒有太多維修，【儲錢能力很強才對】其後十多年屋苑設施開始老化，各式各樣的維修層出不窮，才致使27年積蓄只得二仟八佰多萬 ($ 28,048,639.12) 根本是不理想，這表示出沒有妥善理財能力的必然結果。本苑只得一個主要收入『管理費』，但有很多支出項目，本苑【經常性開支】根據上屆法團公佈的2010至2011年財政預算案顯示每月總支出是九十三萬六仟多元($936,817.22) (*是支出比收入多)，其中包括(一)本苑管理處員工每月薪酬二十七萬多元($270,920.89)，(二)康業收取經理人酬金每月六萬元($60,000.00)，(三)清潔費用每月十萬八仟多元 ($108,455.00)，(四)保養雜項維修每月約三十三萬元($332,674.66)，(五)水電支出每月十三萬七仟多元($137,500.0)，(六)日常運作雜項支出每月二萬七仟多元 ($27,266.67)。現在銀行利息近乎零，所以屋苑已是到了收支不平衡的階段，此現象大部份業主是蒙在鼓裡，本屆法團有責任將此現象公開，讓各位業主心中盤算我們的血汗錢應該如何運用？何時運用？用在什麼地方才對。
B：美城苑管轄範圍的客觀環境影響財政負擔
由於美城苑是全開放式屋苑，各出入口四通八達，非本苑居民可自由出入，圍繞本苑範圍部份之建築物和基本設施，無論是地下水道；地下電纜；行人通道；以至行車通道等有些不是屬於美城苑的但又存在於美城苑範圍內，這客觀存在的因素加重了本苑維修保養的支出，這現象很少出現在其他屋苑身上，一個獨立的屋苑有圍欄圍攏起來外人不會隨便進入，對各種設施保養也較為妥善【例如：海福花園、富嘉花園】，這先天缺憾是加重非經常性開支的一種客觀因素，各位不要輕視此因素。
C：美城苑的基本設施情況
升降機用了26年每月定時做維修保養，零件老化現象少不了，每次例行檢查多少要換一些零件，升降機內籠和每樓層自動門都出現老化現象，需要進行更換。各座大廈的總電掣房和電線也是經歷了26年的路程，也出現老化現象。各座的鹹、淡水泵在數年前曾更換，但水泵房的其他零件配套已是高齡產物，隨時需要維修更換。接近27年經歷了風吹雨打，各座外牆老化引致紙皮石剝落及牆身滲水此現象經常出現，而冷氣機及花槽滴水問題亦極待解決，以上種種現象也是即將要動用儲備金錢去解決的，我們現在的2仟8佰萬儲備可以做得那幾樣呢？這些問題我們業主是否知道呢?誰有責任講給住戶聽呢?當然就是由業主一人一票選出的法團之責任，過去的沒做到，現在的法團必須盡力做好此重要責任。
D：是否應該做大維修或如何做維修的初步分析
各位初步了解以上3個現象你們腦中應有一些圖像了，讓法團幫助大家在大維修一事上設定以下方案，每一個方案加以分析與大家研究。
方案1：暫不進行大維修；
方案2：按上次業主大會通過的議案進行大維修【外牆石屎結構修葺及紙皮石修補】；
方案3：石屎結構修葺及紙皮石封固漆方案；
方案4：全屋苑三座外牆石屎結構全面打鑿及外牆髹漆方案；
方案5：外牆石屎結構全面打鑿及外牆鋪設瓦仔方案；
註：方案2、3、4、5工程包括加裝冷氣機和花槽去水喉在內
方案(一)： 暫不進行大維修
有部份業主認為，本苑樓齡已27年距離政府的強制性驗樓只有三年時間，三年後不管是否願意必須驗樓交政府審核，因為到時又要花一筆不少的金錢聘請合資格驗樓工程公司，何不到時一次過驗樓確認樓宇應該如何修葺又合政府要求下才去進行大維修。
方案(二)：外牆石屎結構局部修葺及紙皮石修補
美城苑曾聘用「李兆民建築師有限公司」於2007年中進行紅外線外牆勘察，檢查各座外牆紙皮石剝落、砂漿批盪層鬆脫及鋼筋混凝土爆裂等情況，按當時的損壞程度，需維修18%外牆總面積（現過了數年面積必定增加）。根據2010年5月2日 業主大會中議決重新招標的維修工程項目包括；
1. 一般措施(保險：包括勞工及第三者意外責任保險(3,000萬)、履約保證金(工程金額10%)、臨時水電接駁、地盤管理、地盤清理、政府徵費等等)
2. 吊船及部份位置搭建棚架工程
3. 外牆紙皮石飾面、砂漿批盪及鋼筋結構混凝土維修工程
4. 貴城閣滲漏水窗台及冷氣機台維修工程(屬於外牆維修)
5. 安裝冷氣機去水喉(A,B,C座)及花槽去水喉(A,B,C座)工程
也有很大部份業主傾向選擇此方案，他們認為本苑外牆的確老化了，尤其近年紙皮石鬆脫現象嚴重，紙皮石經常附帶石屎剝落趺落街，對人身安全做成威脅，此局部維修所涉及的工程費用相對方案三；四；五為平，現在的儲蓄尚可應付，這方案重點就是不用業主夾錢，但法團必須強調做好此局部維修並不代表樓齡達到30年時可免卻政府的強制性驗樓， 亦不代表屆時必然符合政府的標準， 但到時我們的儲備卻所餘不多，這是上屆法團未有清楚交代的。
方案(三)：石屎結構修葺及紙皮石封固漆方案
1. 一般措施(保險：包括勞工及第三者意外責任保險(3,000萬)、履約保證金(工程
金額10%)、臨時水電接駁、地盤管理、地盤清理、政府徵費等等)
2. 吊船及部份位置搭建棚架工程
3. 在原有的外牆紙皮石牆身飾面以英泥沙混合防水劑補牆身，掃上紙皮石批封
固劑2層，全層髹上水性面漆
4. 貴城閣滲漏水窗台及冷氣機台維修工程(屬於外牆維修)
5. 安裝冷氣機去水喉(A,B,C座)及花槽去水喉(A,B,C座)工程
此方案不同之處在第3項，工程完成後大廈外牆是髹漆而不再是紙皮石，優點在於三座的外牆有一種全新面貌，不同方案2外牆紙皮石有新舊兩色的不協調，保養維修容易，不再有紙皮石鬆脫跌下的危險，大廈顏色由業主重新挑選等。缺點是髹漆的外牆給人一種不夠高級的感覺，加上被封固的舊有紙皮石仍然存在於外牆內，如果工程工藝不好，恐怕數年後舊有的紙皮石再度鬆脫，這工程很在乎監督工程的責任。此工程的費用相對於第2方案會多出1仟3佰萬左右，所以業主要細心研究你的選擇。
方案(四)：全屋苑三座外牆石屎結構全面打鑿及外牆髹漆方案
1. 一般措施(保險：包括勞工及第三者意外責任保險(3,000萬)、履約保證金(工程金額10%)、臨時水電接駁、地盤管理、地盤清理、政府徵費等等)
2. 吊船及部份位置搭建棚架工程
3. 清除所有牆身紙皮石，外牆石屎結構全面打鑿，外牆批盪後全層髹上水性面漆2層
4. 貴城閣滲漏水窗台及冷氣機台維修工程(屬於外牆維修)
5. 安裝冷氣機去水喉(A,B,C座)及花槽去水喉(A,B,C座)工程
此方案同樣是在第3項有所不同，不是封固舊有未髹脫的紙皮石，而是全面把舊有的紙皮石清取去，然後髹上防水漆。其優點與缺點方案3相同，多了一種好處就是不怕有舊有紙皮石再度鬆脫的現象，不過此工程費用相對於方案2更多出4仟1佰萬左右。
方案(五)：外牆批盪全面打鑿及外牆鋪瓦仔方案
1. 一般措施(保險：包括勞工及第三者意外責任保險(3,000萬)、履約保證金(工程金額10%)、臨時水電接駁、地盤管理、地盤清理、政府徵費等等)
2. 吊船及部份位置搭建棚架工程
3. 清除所有牆身紙皮石，外牆石屎結構全面打鑿，外牆批盪後全面鋪上新磚瓦
4. 貴城閣滲漏水窗台及冷氣機台維修工程(屬於外牆維修)
5. 安裝冷氣機去水喉(A,B,C座)及花槽去水喉(A,B,C座)工程
此方案很易明了，就是全面翻新，當然其優點是所有方案之冠，但其工程金額更是十分驚人，相對於第2方案的做價更多出6仟多萬。
E：維修費用分攤預估 參閱【附件一】
決定採取那一種方案其中一個很重要因素就是「錢」，方案一和二業主是無需要夾錢的，選擇了方案二隨後而來的未知因素再要用錢時是何時出現？大家無法預測，那麼一旦業主選用了方案三或四或五業主就要夾錢了，那麼要夾多少呢？如何訂定呢？在公契上已寫得很清楚，業主夾多少錢是按所屬單位的業權份數大小分配的，我相信到現在還是有很多業主不清楚自已單位的業權份數是多少，法團為此製作了【附件一】表格，該表列出了所屬單位的業權份數，同時表列了需要夾錢時不同單位應夾的錢是多少，請大家細心參考
F:可供選擇的維修資助計劃 參閱【附件二】
鑑於現時屋苑樓齡只有27年，並未符合第二期「樓宇更新大行動」要達到30年樓齡的申請資格；故目前可供選擇的只有「屋宇署 — 樓宇安全貸款計劃」，而年滿60歲的長者則可申請「房協 — 長者維修自住物業津貼計劃」。(有關的資助基本申請資料請參考附表二)，業戶亦可登入屋宇署網頁www.bd.gov.hk或房協網頁www.hkhs.com；或致電政府熱線1823或房協熱線電話28397400／28397166查詢。這些計劃內容本法團也製作了一個【附件二】表格給各位請大家細心閱覽
G:法團總結的話
各位業主：本苑在大維修工程事件上，按照法例已可以進行招標工作的，因為業主大會已通過了，由於有很大部份業主向本屆法團反映，對本苑大維修根本內容是不清楚，只知道屋苑有27年了要維修了，業主就從樓齡著眼贊成維修，情形就等於家中的裝修已27年，很殘舊了應該要作新裝修了，不過當你在決定裝修前，你也會考慮家中的積蓄是否可以應付呢？孩子將進大學了需要預留一筆款項，自已將退休再沒收入了把錢花在裝修上餘下的錢還可以維持現在的生活質素嗎？這些客觀存在的因素你本人很清楚，所以你可以作出決定是否進行裝修，但是本苑通過大維修之前，業主根本不知道屋苑存在的其他客觀因素，在缺乏清晰數據和客觀因素資料下，上次業主大會議決的已是要業主選擇承辦商了，請問當時的決定是否成熟呢？有見及此本屆法團並沒有積極進行此投標工作，而是在這數月內多方搜尋資料整理了這份報告，目的就是要讓全苑業主清楚了解各種因素，這樣才可以讓業主作出明智的選擇，不管將來在業主大會投票上作出了如何的選擇，我們在這公開；公平；公正；的行為下通過的決議案，才不會也不怕有部份人事的質疑了。
這份分析報告，有助業主冷靜分析，大家看過了本苑現時的財政狀況和各種客觀存在的因素後，你們應該心中已有數，將來出席業主大會時應投下什麼方案的一張票，這份文件發出給各位後，法團還會舉辦有關大維修事宜的研討會，現場答問業主對大維修事宜的意見，法團收集多方意見後，將會籌備大維修事宜交法團業主大會進行議決，在整個大維修事件上，法團沒有既定的立場也不應有立場，這已是本屆法團處理公務的宗旨，故此；希望各位業主為了本身利益起見，自行理性研究分析不要輕易聽信謠言，以耳代眼。
美城苑業主立案法團
第五屆管理委員會 謹啟
2011年1月29日
2011年1月29日
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