2016 年2月5日第七屆管理委員會第九次會議記錄

美城苑業主立案法團

第七屆管理委員會第九次會議記錄

 

日期：2016 年2月5日（星期五）

時間：晚上八時三十分

地點：美城苑業主立案法團會址 ( 逸城閣地下 )

出席委員
鄧耀榮先生	第七屆管理委員會主席	〈主席〉
潘樹榮先生	第七屆管理委員會副主席	〈副主席〉
黃高文先生	第七屆管理委員會秘書	〈秘書〉
鄭蓮冰女士 古玉霜女士 葉建光先生	第七屆管理委員會司庫 第七屆管理委員會委員 第七屆管理委員會委員	〈司庫〉 〈委員〉 〈委員〉
梁潔芳女士 陳景文先生	第七屆管理委員會委員 第七屆管理委員會委員	〈委員〉 〈委員〉
缺席委員
陳潮盛先生 賴潤霞女士	第七屆管理委員會委員 第七屆管理委員會委員	〈委員〉 〈委員〉
應邀出席者
劉偉華先生	柏齡物業管理有限公司	〈物業經理〉
溫綺嵐女士	柏齡物業管理有限公司	〈物業主任〉
周文耀先生 潘榮強先生	柏齡物業管理有限公司	〈物業助理〉 〈清潔部主管〉

 

列席業主

會議內容:

由主席鄧耀榮先生主持會議。

1       通過是次會議議程   

出席委員一致議決通過是次會議議程。

2       通過2015年10月23日會議紀

出席委員一致議決通過2015年  10月23日會議記錄。

3       通過2015年12月17日特別會議記錄

出席委員一致議決通過2015年  12月17日特別會議記錄

4.    清潔部主管工作報告

4.1  新任清潔部主管潘榮強先生在會議上，向各委員匯報日常清潔事務，現時清潔部工作仍然運作正常。 雖然早前有清潔員工離職，本來有11名員工變成現時有6名員工，但清潔部現正聘用臨時工，所以可以維持運作正常。 同時，清潔部亦有繼續招聘員工，估計農曆新年後可以補充所有人手。

4.2  有委員關注到洗樓的問題，清潔主管潘榮強先生表示因為現時正在大維修工程進行中，樓層每天都有工人進行工程，所以雖然有清洗樓層及後樓梯，但難以和之前比較。 他估計當大維修工程完成後，才可以見到洗樓的效果。

4.3  主席鄧耀榮先生表示，清潔部的日常工作安排，人手編配，已經由潘榮強先生全權負責，管理處從旁協助。 法團原則不會參與，只會監察其工作表現。

 

4.4  關於倒樓方面，清潔主管潘榮強先生表示因為現時未請到承辦商夜間倒樓，所以倒樓要在早上，由清潔員工進行，變成日間花人手去倒樓之餘，卻少了人手，時間去清潔地下大堂，外圍。 所以，潘先生建議安排日間員工晚間回來屋苑倒樓，將之前外判倒樓的預算當作額外人工分給他們，一方面有人可以在夜間倒樓，另一方面日間有充裕時間人手去清潔外圍，地下大堂。 同時，日間員工可以由13人縮減至11人。

     物業經理劉偉華先生表示一向支持此方案，因為由現時的員工夜晚加班回來倒樓，已經解決了勞工保險問題，同時亦令部份有興趣，有能力的員工有機會增加收入。

4.5  經商討後，法團通過潘先生建議安排日間員工晚間回來屋苑倒樓的安排，成效日後再檢討。

4.6  清潔主管潘榮強先生於晚上9時40分離開會議室。

5. 商討及議決清潔服務是否外判 ;

5.1  物業經理劉偉華先生匯報，法團曾於2015年12月份公開登報招標清潔服務承辦商，招標日期為12月21日，截標日期為2016年1月6日。 回標結果及分析見附件一。 

劉偉華先生表示，投標書要求人數是按照早年屋苑替清潔服務承辦商招標的要求，比現時實際人數為多。 有鑑於投標價大多為17-18萬，扣除承辦商利潤，必要成本以後，員工薪酬未必有現時提供的水平，到時請人更加困難。

5.2     委員認為，現時本苑清潔工的工資是相對高於外判商都難請人，如果外判商給

清潔工的工資與法團現時給的一樣跟本無可能，一定是少於現在的工資，

在沒有高薪的情況下，如何可以請到好的員工。以往經驗已證明，外判商為了獲得標書，先以平價獲聘，進入後經常缺人，無法實現合約上的要求，法團要追究也無法改善，只能是整間公司換掉，到時是一個清潔工都沒有的危機下再招標。現時自行聘請，出現欠缺員工也是個別，可以不停登報招聘，欠一個補一個，不會整體離去的危機。是次招標目的是測試現時清潔工資的市場價，如今回標得出結論，以本苑現在給出的整體清潔費用，按照標書同等內容要求，還是現時自行聘請清潔工符合經濟效益，也較少風險，只是法團的工作增多吧。經商議後，法團委員一致表示，暫時擱置清潔服務外判。

6  商討及報告第二次大維修工程進行事宜

6.1  物業經理劉偉華先生匯報，承辦商正進行的工程如下：

貴城閣: 防火煙門工程大致完成，門線釘好，部份要執油，石屎維修工程完成，瓦仔工程完成，出路燈安裝完成 ;

逸城閣: 防火煙門工程大致完成，門線釘好，部份要執油，石屎維修工程完成，瓦仔工程完成，出路燈安裝完成，地下大堂工程完成 ;

暉城閣: 防火煙門工程大致完成，門線釘好，部份要執油，石屎維修工程完成，瓦仔工程完成，出路燈安裝完成 ，地下大堂工程完成，簷篷防水工程完成 ;

外圍 : 逸城閣，暉城閣遊樂場完成 ; 涼亭工程欠油漆工程，圍欄工程進行中，百歲磚工程完成 ;  

農曆年後 : 貴城閣大堂翻新，圍欄工程，涼亭油漆工程 ;

7  商討及議決修訂第二次大維修工程，有關涼亭，水池及其他工程項目事宜 ; 

7.1     在大維修工程進行間期，法團工程小組每星期都開工程會議檢討，當中發現下列工程，並非必不可少和有切實需要，無須浪費金錢，因此在今天會上提出商討，有待本會決定是否有修訂必要:

1.      工程9.2項– 水池底部翻新工程16萬8仟，法團認為需要性不大，不需進行;

2.      工程7.1項 – 涼亭翻新工程69萬，當中有10個涼亭法團視察過後，認為太殘舊，不需要翻新，改為拆除 ;

3.      工程 7.2 項 – 更換坐椅工程24萬，法團認為需要性不大，不需進行 ;

     減少部份工程可以減少支出約60萬左右(涼亭支付拆除費用)。承辨商表示，由減少了標書上的原有工程，按照行內規矩，要收回僱主百份之10的工程費用作行政費。

     經商討後，法團表決，一致同意上述三項工程修訂，亦同時同意工程承辦商「健煒建築有限公司」，就上述修訂收取10%的工程費用作為行政費。

7.2  標書上三座大堂翻新工程中是沒有預算安裝冷氣，工程小組經實地視察後發覺，翻新的大堂如果不安裝冷氣，空氣對流出現很大問題，實在是有必要加裝冷氣，建議法團考慮三座加裝冷氣系統。經商議後，一致同意小組建議，在三座加裝冷氣系統。

承辦商「健煒建築有限公司」報價$460,000.00，經議價後，承辨商同意

調整報價為$420,000.00。

經商討後，法團同意由「健煒建築有限公司」進行三座大堂加裝冷氣系統，費用為420,000.00。

8. 報告第一次大維修顧問公司承辦商工程執修進行事宜

8.1  物業經理劉偉華先生匯報，第一次大維修承辨商-- 「金輝營造有限公司」於2015年11月23日開始工程，當中包括暉城閣所有單位，與及逸城閣5-8室單位外牆進行大廈外牆冷氣機冷凝水排水喉管與牆身間孔隙執抆工程。

於2016年2月5日，「金輝營造有限公司」報稱工程完成，並已拆走所有吊船。 現等待顧問公司「李兆民建築師有限公司」的檢視 ;

8.2  至於個別單位，貴城閣31樓某單位業戶已簽署承諾書，並單位外牆防水工程會在農曆年後展開。暉城閣33樓某單位執修，「金輝」報稱完成 ;

8.3  至於有個別單位在是次執修工程進行期間，提出懷疑因為第一次大維修工程而引致單位漏水，「金輝」回應工程保固期已過; 再者，承辦商之前亦有向各單位發出問卷，問卷收集期亦一再延長至2015年上旬，故此他們不會再接受任何單位提出此類型問題。 管理處會當作一般業戶反映外牆滲水事件處理。

9. 商討及議決升降機保養服務合約事宜

9.1 物業經理劉偉華先生匯報，就上述事宜，現時合約已經到期，但「迅達升降機(香港)有限公司」仍需要根據合約條款 – 法團在合約完結前三個月未有通知承辦商終止合約，承辦商仍需要按年按照現有合約的條款(費用除外)，去繼續執行保養工作，所以屋苑各升降機的女維修保養服務仍運作正常。

管理處於2016年1月12日收到現時升降機保養商「迅達升降機(香港)有限公司」更新了的升降機內部翻新工程報價。  「迅達」同意由「健煒」自行進行所有工程項目，但完工後必需要由「迅達」進行升降機測試及調較，費用為每部$42,000.00，18部升降機合共$756,000.00。 就此事，管理處已聯絡有關承辦商，得知類似測試調較工程，費用約萬餘元一部。  所以，之後，管理處向「迅達」表示，要求他們新合約內包括免費提供翻新工程後的升降機測試及調較。

於2016年2月4日，管理處收到「迅達」電郵，表示可以免收上述測試調較費用，但提出要法團簽約5年，每年調整費用6.65%。

9.2 經商討後，法團不同意「迅達升降機(香港)有限公司」提出的條件，並有下列反建議:

    1. 按照該公司最初的報價續約兩年，但必需列明「雙方在不需要任何理由的情況下，以三個月為通知期，通知對方提早終止合約」 ;

    2. 按照舊有合約續約兩年，同意由「健煒」自行進行所有工程項目，但完工後必要的升降機測試及調較費用需要按照市價為每部萬餘元,及不收取任何監督和非零件的費用。

    管理處會跟進此事。

10. 商討各座簷蓬加裝圍欄事宜

10.1 物業經理劉偉華先生表示，就逸城閣，暉城閣簷蓬加裝圍欄一事，管理公司已經擬備了標書。當中的要求是招聘承辦商，由承辦商去聘請顧問司去設計圍欄，之後由承辦商安裝，顧問公司作監察，之後由顧問公司驗收。 工程除安裝新圍欄外，現有的圍欄都需要翻新，加固。

經商討後，法團同意進行招標工作，由管理處跟進。

11. 檢討現時三座收集垃圾位置及時間事宜

11.1 三座收集垃圾位置已經實施一段時間，當中逸城閣，暉城閣的委員認為效果可以，已有約7，8成的業戶習慣了將垃圾放在指定收集地點。  至於貴城閣方面，當中有業戶認為收集點接近其單位，有建議擺放在升降機入口附近。 委員認為現時的安排各層有4個收集點，但如擺放在升降機入口附近變相只得兩個收集點，變成堆積垃圾。 亦有建議擺放在防煙門前 / 後，但因是走火通道關係，擺放垃圾可能會違反消防條例。

     經商討後，法團表決一致認為，沿用現時垃圾收集點的位置是符合業主整體利益，因此暫時不會改變收集垃圾的方式和位置，但會定時作出檢討。

12.商討及議決2015年4月9 日貴城閣水泵房爆喉引致系統損壞保險賠償事宜

12.1 物業經理劉偉華先生表示，就2015年4月9 日貴城閣水泵房爆喉引致系統損壞保險賠償一事，管理處已向之前的保險公司「安盛保險香港有限公司(AXA General Insurance Hong Kong LTD)」的公証行 「Adjusting Services (HK) Ltd」 (見附件二) ，合共$225,800.00。當中，第一至第七項是已完成工程，第八項是未進行工程。

其後，於2016年1月7日，管理處收到公証行回覆，表示只賠償第七及第八項，扣除有關墊底費，賠償額為$129,625.00。  當時管理處已聯絡公証行代表，查問有什麼理據去認為保險公司不需要負責第一至六項的賠償。 經多次追問之下，公証行表示保險條款是「一賠一」，即是在意外中損失一樣資產，只會賠償同樣的資產。 因為在事件中，以資產計屋苑是損失了一個水泵系統控制箱，所以只會賠償一個水泵系統控制箱。 至於第一至六項，是搶修水泵系統，接駁臨時電路以儘快回復供水運作，不屬於資產損失。 至於更換損壞喉管，因為屬自然性損耗，不在保險範圍。

12.2 經商討後，法團不同意公証行的判決，要求管理公司跟進此事，向對方交涉。 管理處會跟進此事。

12.3 另外，法團關注到此事件有部份工程已完成多時，但尚未付款，物業經理劉偉華先生表示因上任管理處員工未有支付有關單據。 法團指示管理公司，承辦商完成工程後理應付款。就此事件中，已完成但未支付的單據應儘快付款。

13.管理公司報告事項

13.1 法團於2015年10月之其他收入為港幣50,660.90元、11月為78930.2，12月為56144.1，

13.2日更助理保安主管黃志軍先生因坐骨神經問題，病假延至2015年12月3日，同日黃志軍申請即時離職，獲本公司接納。         技工余志榮於2015年12月22日離職。 王容發於2016年1月11日到任成為日更助理保安主管

13.3 暉城閣19字樓某業戶違反大廈公契養狗的個案，法團律師已於2015年12月31日向法庭提交入稟文件，亦同時寄了一份副本予有關業戶。 根據律師報告，被告人在2016年2月5日的答辯限期，仍未有向法庭提交任何反對文件，所以會向法庭排期聆訊 ;

13.4 駐苑技工

- 完成聖誕裝飾 ;

- 更換貴城閣門鼓 ;

- 更換暉城閣座2號咸水泵避震喉及膠皮 ;

- 做了10個石躉 ;

- 油貴城閣設施房門 ;

- 完成新年裝飾 ;

13.5 承辦商進行的工程 :

- 更換貴城閣8樓至9樓某單位室內污水喉、清水喉及氣喉工程，費用為$8,148 ;

- 更換貴城閣8樓走火樓梯喉房冲廁水上水喉，費用為$3,500 ;

- 更換更換貴城閣1樓至2樓某單位室內污水喉工程，費用為$4,970 ;

- 進行年檢後執修工程，費用為$42,160

    - 更換更換貴城閣33樓至34樓某單位煤氣喉工程，費用為$3,920

- 清洗三座食水缸，費用為$4,650 ;

- 更換逸城閣2樓天線放大器，費用為$1,900 ;

- 更換更換逸城閣5樓某單位室內污水喉三叉位，費用為$2,200 ;

- 更換更換貴城閣33樓至35樓某單位室內污水喉、清水喉及氣喉工程，費用為$22,506

13.6 採購方面 :

    -訂購安全帽及安全帶 $860.00

    -訂購各座大堂地墊 $5,640.00

    - 購買鎖車架$3,800.00 ;

13.7 數碼通於2016年1月12日在B座天台換發射站及放大器，於1月31日完工 ;

13.8.管理處分別去信暉城閣三個單位`，警告他們不可以在走廊牆身違規安裝燈飾，最後3個單位都拆除了及還原牆身 ;

13.9.分別去信23個單位因為違建而作最後警告，最後管理處將23個單位轉介房委會獨立審查組 ;

13.10 因為貴城閣2樓某單位長期拒絕管理處入內更換公眾污水喉管，管理處多次去信警告，終同意在2016年2月27日進行工程 ;

13.11就2014年12月一名清潔工人工業意外事件，勞工署刑事檢控，告美城苑違反工業安全條例。當日由法團主席鄧耀榮代表出席答辯勝訴，本來沙田法院己裁定美城苑無罪，徹銷對法團的控罪，但律政司不服，向法庭提出司法覆核申請，最終排期在2016年3月18日在沙田法院進行 ;

 

備註:   鄧主席再次獲法團授權，代表美城苑出法庭答辯，當日律政署派出一名姓雷的大律師作為控方，申請覆核(無罪裁決)。律政署雷姓大律師在庭上指出申請覆核理據，說被告(美城苑)經審訊後獲判無罪。裁判官並無作出關於訟費的命令。申請人現尋求覆核裁判官裁定被告無罪的決定，理由是裁判官沒有處理控方指稱的全部3項沒有作出的事項。

經雙方在法庭陳詞後，法官裁定，維持原判，美城苑獲判無罪，鄧主席再一次無須律師下，為美城苑打勝了官司。 

14. 商討保安人手安排事宜

14.1 物業經理劉偉華先生匯報，直至會議當日，日更保安包括一名助理保安主管，一名高級保安員及4名保安員 ; 夜更保安包括一名助理保安主管及5名保安員 ; 劉偉華先生表示，近期將會有個別員工申請離職，亦會有員工因為表現欠佳而被公司調走。 同時，管理處亦繼續招聘合適員工。 劉先生承認放寬乙類保安員年齡上限至70歲以後，多了人士到來申請保安職位

14.2 經商討後，為增加吸引力，以使更多人願意到本屋苑作保安工作 ; 同時亦為了鼓勵現有保安員工，法團通過由2016年4月1日起，各級保安員工(助理保安主管，高級保安員，保安員) 如 :

  - 在當月內沒有遲到或早退

- 在當月內沒有放無薪假、病假或工傷假 (年假、法定假、例休、產假、侍產假及補假除外)

- 在當月內沒有收過管理處或法團發出的警告信 ;

可額外獲發放獎金500元。

15.    續議事項

     是次沒有續議事項

16.    其他事項

1.1                 法團通過每次鎖車之後，每次收取行政費用$320.00 當中，$200.00給予保安員工當作津貼 ; 

1.2                 管理處曾於2016年1月15日下午6時至7時，派員統計在體育館經過逸城閣進入本苑的人流有153人，其中92人直接離開本苑向美松或美田邨方向，佔62.1%百分比，事實證明，由本苑付出資源來保養、維修、保安、管理、清潔、公眾責任保險等的美城苑大地，多年來所使用最多的人竟不是本苑居民 。

 

1.3                 梁子暉先生因為私人理由已辭退法團委員職務。因為他本身是法團財務小組組長，經商討後，法團通過由古玉霜小姐成為財務小組組長。

 

會議於晚上11時45分結束。