美城苑業主立案法團
第七屆管理委員會第七次會議記錄
日期：2015 年 9月18日（星期五）
時間：晚上八時三十分
地點：美城苑業主立案法團會址 ( 逸城閣地下 )
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出席委員
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鄧耀榮先生
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第七屆管理委員會主席
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〈主席〉
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潘樹榮先生
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第七屆管理委員會副主席
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〈副主席〉
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黃高文先生
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第七屆管理委員會秘書
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〈秘書〉
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鄭蓮冰女士
古玉霜女士
葉建光先生
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第七屆管理委員會司庫
第七屆管理委員會委員
第七屆管理委員會委員
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〈司庫〉
〈委員〉
〈委員〉
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梁潔芳女士
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第七屆管理委員會委員
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〈委員〉
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缺席委員
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陳潮盛先生
陳景文先生
賴潤霞女士
梁子暉先生
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第七屆管理委員會委員
第七屆管理委員會委員
第七屆管理委員會委員
第七屆管理委員會委員
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〈委員〉
〈委員〉
〈委員〉
〈委員〉
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應邀出席者
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談文基先生
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柏齡物業管理有限公司
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〈總經理〉
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譚兆廷先生
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柏齡物業管理有限公司
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〈高級物業經理〉
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劉偉華先生
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柏齡物業管理有限公司
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〈物業經理〉
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湯梓勇先生
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李兆民建築有限公司
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周創文先生
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金輝營造有限公司
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鄧家成先生
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金輝營造有限公司
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李超亮先生
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金輝營造有限公司
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孔潤華先生
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金輝營造有限公司
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列席業主
區其雄先生
議程：
1.
通過是次會議議程
2.
通過上次會議記錄
3.
商討香港房屋委員會張貼通告，地下空格不准擺放單車、雜物事宜
4.
商討本屋苑車路嚴重違泊引致居民出入困難和造成危險事宜
5.
商討及議決與第一次大維修顧問公司 -- 李兆民建築師有限公司，及承辦商 --金輝營造有限公司，談判工程執修事宜
6.
商討及議決個別承辨商聲稱尚未收到工程費用事宜
7.
商討及報告第二次大維修工程進行事宜
8.
因應香港房屋協會要求，議決確認通過登報招聘顧問公司及工程承辦商的廣告內容
9.
管理公司報告事項
10. 續議事項
11. 其他事項
會議內容:
由主席鄧耀榮先生主持會議。
1
通過是次會議議程
主席鄧耀榮先生提出，因為是次會議當中，有上一次大維修的顧問公司 --李兆民建築有限公司，承辦商 --金輝營造有限公司的代表，與及柏齡物業管理有公司的總經理
-- 談文基先生，高級物業經理譚兆廷先生列席會議。 故此，鄧耀榮先生建議將議程 5.
-- 商討及議決與第一次大維修顧問公司 -- 李兆民建築師有限公司，及承辦商 -- 金輝營造有限公司，談判工程執修事宜，與及議程6.商討及議決個別承辨商聲稱尚未收到工程費用事宜，提前至議程3及議程4。
出席委員一致議決通過上述建議。
2
通過上次會議記錄
出席委員一致議決通過上次會議記錄。
3 商討及議決與第一次大維修顧問公司 -- 李兆民建築師有限公司，及承辦商 --金輝營造有限公司，談判工程執修事宜
3.1 承辦商金輝營造的代表表示，就現時有5個單位，在工程完成仍需要跟進，進展如下 :
貴城閣31樓某單位 – 之前已執修過一次，但業戶表示仍有滲水問題，管理處曾聯絡業戶安排作檢查，但未有回覆 ;
貴城閣3樓某單位 – 承辦商已來信，表示不是他們的問題 ;
逸城閣28樓某單位 – 需要再約時間進入單位檢視 ;
暉城閣14樓某單位 - 承辦商已來信，表示不是他們的問題 ;
暉城閣 33樓某單位 – 因為單位業主以保險為理由，拒絕讓承辦商進入 ;
3.2 主席鄧耀榮先生表示，在之前會議上已表明，如果管理處曾經去信有關單位，而只是業戶在一段時間後，仍未有作出安排，責任不再屬承辦商。
司庫鄭蓮冰女士表示，貴城閣31樓某單位的業戶曾向其反映，他們本身是可以安排時間讓承辦商進入。
而且，之前承辦商只是在單位打針，防水漿即時流出外牆，功效不大，理應是在外牆搭棚維修。 金輝回應，曾多次嘗試約時間檢視。 至於滲水問題，因為只是牆身一點位漏水，而且其窗邊，熱水爐的煙通亦有滲水問題，此並非金輝負責的問題。
主席鄧耀榮先生回應，如果承辦商認為滲水問題並非其責任，可以透過顧問公司寫一份証明，表明滲水並非上次大維修的問題，由顧問公司去作出証明。
3.3 主席鄧耀榮先生問，上次會議之後，管理處有沒有相約單位業戶去安排時間進行檢視。 金輝回應，上次會議後，共識了一個限期在2015年5月24日。 當中，管理處相約了貴城閣31樓某單位作檢視執修。 甚至在5月24日之後，管理處提交了一些單位 (上述5個單位以外的單位)，但金輝仍有跟進。
3.4 暉城閣 33樓某單位業戶區其雄先生表示，上次維修之後，仍出現了很多問題包括外牆裂縫未修補，花糟的去水閘邊位未執抆，冷氣機排水集水管喉碼與牆身之間孔隙未執抆，曬衣架未有照原有位置安裝回去。 顧問公司回應，承辦商是同意到其單位檢查，執修，只是業主拒絕讓承辦商進入。 金輝亦補充，是因為單位業主以承辦商的保險，不知是否會包括他的單位，所以拒絕讓承辦商進入。
業戶區先生對此亦不作否認。
主席鄧耀榮先生提出，如果承辦商願意就執修區先生單位，而去特別買一份保險。 如果保險是被証明是有效的話，區先生是否願意讓承辦商進入。 金輝同意此建議，但區其雄先生拒絕，因為他認為在室內根本不能夠進行所有執修工序 ; 同時，區先生認為工程的英泥沙成份比例不符合標準。 顧問公司認為，此單位所有執修工程，都可以在室內進行。 主席鄧先生建議，顧問公司應該來信，去証明這一點。
承辦商提出，那不如他們在外牆搭棚進行工程，但要區先生作配合，但區先生仍然拒絕，因為他堅持工程上的英泥沙成份比例不符合標準，不同意承辦商進行執修工程。
他甚至會去拿樣板公証行作化驗。
因為此事三方面 (顧問公司，承辦商，單位業戶)都堅持不下，未能達成共識，故此，主席鄧耀榮先生終止他們在會議上的討論，請他們之後自行聯絡去解決此事，而法團不牽涉在內。 主席鄧耀榮先生強調，區其雄先生的言論是他個人意見，並不代表法團立場，因他不是法團管理委員會成員之一。
3.5 至於大廈外牆冷氣機冷凝水排水喉管與牆身間有孔隙未執抆的事宜，法團認為既然逸城閣及貴城閣都是有做執抆工程，而且顧問公司亦有來信，認為金輝是有責任去做孔隙執抆工程，所以很難去接受暉城閣不做執抆工程。
金輝即時表示不同意 : 1. 他不認為喉管與牆身間的是孔隙 ; 2. 之前在2012年工程進行時，多次會議法團也沒有提出過 ; 之後在2013年，承辦商與法團在會議商討支付費用時，法團也沒有提出這事，他們感到無名其妙。
主席鄧耀榮先生回應，在工程進行前的公開業主會議上，當時顧問公司及承辦商也有代表在場。
他本人已經提出，要承辦商在安裝喉碼時，應該是要打斜鑽牆，喉碼要斜入，以免下雨天有水滲入，之後並要執抆孔隙。
但這時候，在會上金輝代表即時高聲說不知道有此事，出席那次會的代表已經逝世了。
之後他更高聲叫嚷，說之前一直沒有提出過此事，到要付款時才提出。每次驗收時，是顧問公司認為沒有問題他們才搬走吊船，現時法團是否想不付款 ?
主席鄧先生表示法團無意不付餘款，屋苑是有足夠金錢去付款的。
如果金輝以這個態度去說話，大家根本談不攏，最後只有法律行動去處理。 但金輝卻不停的叫嚷「是否想不付款」，「知不知這工程他們蝕了很多……」
主席鄧耀榮先生再次強調，既然法團聘請顧問公司，按合約要求，他們會跟據顧問公司的專業意見去辦事。
如果顧問公司來信，表示承辦商在這項目上沒有責任，法團需要付餘數的話，法團必定會支付餘數。 但現在實在是顧問公司認為金輝是有責任去做孔隙執抆工程。 而顧問公司亦回應，重申金輝是有責任去做孔隙執抆工程。
主席鄧耀榮先生表示，當初是顧問公司証明工程完成，承辦商才上單，法團才付款，但原來工程是未完成的，有需要去做孔隙執抆工程。
如果當初顧問公司在工程進行時已提出此點，法團當時必定不會付款，法團也是被誤導的。 如果承辦商真的要採取法律行動，請他們考慮此因素。
3.6 主席鄧耀榮先生認為，現時再談下去也沒有什麼結論，討論暫時終止，請承辨商再考慮法團的意見，但重申法團是善意的。
金輝的代表和李兆民的代表於晚上9時35分離開會議室。
4 商討及議決個別承辨商聲稱尚未收到工程費用事宜
4.1 司庫鄭蓮冰小姐表示，在本年7月份，任物業經理及高級物業主任對她說，尚欠某承辦商工程費用約二十萬，她當時覺得奇怪。
因為一般程序，工程進行前會提交一份工程申請，如果法團同意的話會簽署，給回管理處。 在工程完成後，管理處會將單據連同有關文件，相片一併遞交給法團。 司庫通常會在下一個工作天批核完成，交給管理處，由管理公司安排付款。
後來，當時的高級物業主任黃先生向鄭小姐提交了一個欠某承辦商工程費用列表。 就此事，她要求該承辦商提供一個完整的欠費表。 之後，管理處提交了大部份的單據，並附上一個列表，表示有8張單的資料不足，未能上單。鄭小姐檢視過，並批核了5張單，其餘正在檢視當中。
物業經理劉偉華先生回應，該5張單據會計部正安排發放支票。
4.2 法團質疑，部份單據是2013年的，為何發生這問題。 總經理談文基先生回應，這個問題是因為之前的員工的失誤，未將單據按正常手續處理，責無旁貸。
公司會檢討整個流程，作出改善，不排除以後單據會由會計部收發。
4.3 主席鄧耀榮先生回應，現時每月都會有會計賬目表貼出大堂。因為此事可能會令到在之後某月份的賬目中，工程費用突然出現大幅增長，從而引起業主誤會。
故此，他提出要管理公司發出聲明信，聲明此問題是因為管理處前任職員的失誤所引致，總經理談文基先生同意。 至於管理公司的上單程序，付款手續，因為是管理公司內部事情，法團不予參與意見。
5
商討香港房屋委員會張貼通告，地下空格不准擺放單車、雜物事宜
5.1 主席鄧耀榮先生表示，香港房屋委員會在2015年8月31 日在屋苑各座地下空格張貼通告，表示有關空格位置在9月30日後不可以再停泊單車或其他物件，否則會即時被移走。 查本屋苑地下空格的業權是香港房屋委員會所擁有，當時房委會有支付費用予舊管理公司去管理這些空格。
當時定期會清潔空格地方，清理雜物的工作，所以較為整潔。 但之後，本屋苑管理工作由柏齡物業管理有限公司接手，房委會卻將空格管理工作交予港深聯合物業管理有限公司。
據其所見， 空格有一段長時沒有清潔，清理廢置單車、雜物，比較不整齊，估計因此才引致房委會有收回空格這決定。
鄧先生補充， 本法團在一年前，因為已知本苑泊單車混亂，引致大業主不滿，法團深知，一旦大業主不再容忍該情況出現，必會有所行動，因此 才策劃規劃單車停泊，重整秩序，藉此與大業主在擺放單車上爭取談判籌碼。可惜當時很多單車車主不滿法團規管擺放單車，出言辱罵委員，令到委員害怕得罪人，因此不再實施規管單車措施。同一時期，大業主房署收回其物業(所有空格位)管理權，不再由本苑管理，交給港深聯合管理所有空格位，本苑不能再在該些範圍內實施管理清潔行為，一切是由港深聯合安排。
5.2 主席鄧耀榮先生表示，就此事管理處曾替法團去信沙田區租約事務管理處，邀請房屋事務經理或其代表出席是次會議，商討上述的管理事務。
物業經理劉偉華先生表示，於9月14日收到一封由房屋事務經理/沙田四(由劉麗萍小姐代行)的信件，當中列明「如管理公司或法團如欲與房委會商討此事，請在辦公時間致電內致電2699 3082 或到沙田區租約事務管理處與副房屋事務經理(三) 劉小姐面談。」 事後，劉先生致電劉小姐，獲確認不會出席是次會議。
5.3 物業經理劉偉華先生表示，考慮到現時大維修承辦商的臨時辦公室是在其中一個空格之內，是否需要再次與房委會，商討此事 ? 或者就房委會拒絕出席會議一事，向申訴專員公署作出反映?
有委員提出，倒不如派代表去房委會沙田區租約事務管理處，與其代表會面作出商討
5.4 主席鄧耀榮先生表示，就房委會是次拒絕出席會議一事，其實之前法團曾多次去信房委會，邀請他們出席會議，商談關於屋苑車路管理問題。
因為本屋苑車路入停車場前，有一小段業權是法團擁有。 但房委會，停車場管理公司卻沒有管理，引致現時經常有車輛違泊情況出現。 但其餘車路段是車場管理公司管理，法團沒有權力去干涉，包括逸城閣，暉城閣外上路貨位。
但房委會卻從來沒有應法團要求，派人到來與法團開會商談。 所以，他本人認為無需要去房委會拜候那些官員，反而贊成向申訴專員公署作出反映。
5.4 總經理談文基先生建議，法團可以再次去信房委會，但是要去信房委會總部，抬頭給署長，反映上述問題 (收回地下空格，車路違泊問題)，並要求署長安排代表出席法團會議，商討有關事項。
經商討後，法團一致同意此建議，信件由管理處擬備，會議日期另定。
5.5 總經理談文基先生與高級物業經理譚兆廷先生於晚上10時30分離開會議室。
6 商討及議決個別承辨商聲稱尚未收到工程費用事宜
討論內容見議程5.
7. 商討及報告第二次大維修工程進行事宜
7.1物業經理劉偉華先生匯報，承辦商正進行的工程如下：
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逸城閣，貴城閣所有牆身打鑿，修補工作完成，暉城閣則需要翻執 ;
- 油漆方面，逸城閣正進行走廊油底油，而逸城閣，貴城閣後樓梯的油漆工作，包括面油，底油已完成 ;
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逸城閣高位打鑿及油漆已完成
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逸城閣公眾地方走廊燈，後樓梯燈完成至27樓
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逸城閣，貴城閣雨水渠，地台去水渠，已更換兩柱
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“出路”照明燈：目前各座鋪設供電喉管已完成
7.2 主席鄧耀榮先生表示，是次大維修是有聘請顧問公司去統籌，監察承辦商的工作。
對於工序，驗收，顧問公司理應有一定的知識，見解。顧問公司有責任向法團匯報工程進展。 每次承辦商上單，經顧問公司証明確認後，將單據及有關文件交予法團之時，顧問公司需要同時提交每個工程部份的事前，進行中，工程完成後，最少三張照片，以作確認。 而法團亦應信任顧問公司的專業知識，與及他們提交的相片報告。
如顧問公司已提供足夠相片及文件，去確認工程進度，建議法團應該支付款項數目，法團是有需要去接納其意見，支付工程費用的。
8 因應香港房屋協會要求，議決確認通過登報招聘顧問公司及工程承辦商的廣告內容
8.1 主席鄧耀榮先生提出，因應香港房屋協會要求，需要補回議決，確認通過就大維修工程，所登報招聘顧問公司及工程承辦商的廣告內容 (見附件一及二)。
8.2 經商討後，與會委員一致議決通過，就大維修工程，所登報招聘顧問公司及工程承辦商的廣告內容。
9 管理公司報告事項
9.1 法團於2015年8月之其他收入為港幣$5,048.00元、
9.2 高級物業主任黃志寧先生於2015年9月2日離職 ; 高級物業主任郭志全先生於2015年8月31日到職，9月8日離職，由李志威先生於9月22日接替; 物業主任陳耀輝先生於2015年9月19日離職，物業助理區金仲小姐於2015年9月14日離職。
物業助理周文耀先生於9月1日上班，物業助理陳麗娟小姐於9月7日上班。
日更助理保安主管黃志軍先生因坐骨神經問題，病假至2015年10月7日，10月8日覆診。
9.3 暉城閣19字樓某單位違反大廈公契養狗的個案，管理處於2015年9月7日，再次去信有關單位，要求業戶在發信後7天內，將狗隻移離，否則他們要承擔所有法律責任。之後7天，保安進行過查視，均聽見有狗吠聲。
最新進展是在會議當天，業戶主動聯絡本處，表示狗隻已搬走，並相約在下星期二家訪。
由於已向該單位發出律師信，律師費用將會向其追討。
9.4 就某女士自稱於去年6月搭L45升降機時被升降門夾到，向管理處索償36,000賠償，第一次聆訊於2015年9月8日在小額錢債審裁處進行。 當中，因為被告人一欄為「美城苑管理處」，並非一個法定機構，申索人會改為向「柏齡物業管理有限公司」申索。
最後裁判官下令 :
下一堂會在2015年11月13日舉行，雙方要在10月28日前提交証據，申索人要在9月15日前重新入稟。
9.5 管理處已於8月10日外圍巡邏時，發現暉城閣地下幼稚園未有申請而在外牆安裝冷氣機去水喉，管理處即時暫停其工作。
之後，幼稚園入信連圖則作申請。 管理處研究過後，認為工程對大廈結構無影響，不反對其申請，但要幼稚園簽署承諾書，日後維修保養責任屬幼稚園。
9.6 管理處於9月9日去信房屋署，及越秀反映車路違泊問題。
9.7 管理處8月26日去信「迅達」反映有多部升降機出現了顯示板或按手掣或顯示燈不良，但至今仍未維修妥當。
9.8 駐苑技工翻新逸城閣地下設施房門。
9.9 駐苑技工完成中秋裝飾
9.10 8月13日已完成更換逸城閣2台咸水上水泵，避震喉及Y格損壞，
9.11 驗食水的鉛含量的報告已收到，所有樣板都驗不到有含鉛。
9.12 中秋節嘉年華會，贊助如下 :
怡富營造有限公司 $ 5,000
柏齡物業管理有限公司 $ 2,000
達記環保有限公司 $ 800
易達電子工程有限公司 $ 500
新鴻江工程有限公司 $ 500
迅達升降機(香港)有限公司 $ 400 (惠康現金劵)
交通銀行 金鯉魚擺設2條
總數 : 9,200.00
預算 :
小禮物 HK$3,000.00
小食攤位(費用由贊助商支付) HK$3,000.00
制作攤位遊戲費用(費用由贊助商支付) HK$200
雜費 HK$800
9.13 華景園藝有限公司於9月17日送勒海棠40盆，小鳳仙80盆，粉黛35盆
9.14 暉城閣 3樓某單位內的公眾入水喉3叉爆裂噴水，弄至下兩層單位天花滲水。 經與工程監察小組之後，同意由「怡富」進行緊急更換工程，費用為3,000元 。
9.15 預計在短期內進行的工程包括逸城閣16樓走廊一段消防上水喉滴水，需要更換，新鴻江報價8,500，怡富報價12,500.00，將由新鴻江進行 ;暉城閣17-24 翼，14-15/F,及
18-19/F.,的上水喉段損壞，需要更換 ; 另外9/F.,
一個扲手掣損壞 。
9.16 暉城閣地下泵咸水入水喉一個4 吋閘掣爆裂，現時暉城閣座咸水暫停，已聯絡了數間公司報價更換 。
10.續議事項
月21日出庭，主席會代表法團出庭答辯。
10.3 就技工工作的情況，管理處表示是有工程單制度，有定時巡視泵房。
至於隨身工具簽收表，及工具、物料資產紀錄，會儘快處理。
11.其他事項
沒有其他事項。
會議於晚上11時10分結束。
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