業主來信及主席回信內容2014年4月29日

                 以下是B座一位業主來電郵內容______________

4月 26 日於 5:43 PM

 2014年04月24日 (週四) 6:01 PM 寫道﹕

主席先生:

本人24/4/14 發現貴城1/F(向迴旋處)有住戶把窗戶格式改變為中間一幅玻璃, 兩邊作窗戶, 由於本人亦有此意作出相同改變 ,於是致電管理處 ,一位自稱黃經理的男士回覆本人如下:

1.業戶把窗戶格式改變沒有意見亦沒有改變大廈外觀, 所以沒有違反大廈公契 

2.業戶把窗戶玻璃顏色改變才有違反大廈公契

現在本人詢問如下:

1.黃經理的回覆是否代表法團立場?

2.窗戶格式改變明顯改變大廈外觀, 大廈公契容許改變大廈外觀?

3.如果違反大廈公契 ,貴城1/F業戶是否需要回覆舊格式?

4.其實業戶把窗戶玻璃顏色改變亦存在已久, 你們有沒有處理?

本人想於短期內進行裝修 ,因此希望能盡快7得到確實回覆 ,謝謝你們的

努力!

祝會務順利!!

B座業主陳先生

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                     在2014年4月29日法團主席回覆信函內容

 回B座業主陳先生:

        首先抱歉至今天才開電郵見到閣下來電，有關閣的4個問題盡我所知地回答。

1.    由於我未能親身知道黃經理對閣下是如何回答，因此 我現在向你的回覆只能按照你電郵中所表述之內容，以普通的常識來回答閣下。

        現在為本苑服務的管業公司是經由業主大會代表全苑業戶的意向通過聘請的一間物業管理公司，現在管理處的黃先生是物業管理公司派駐本苑的一名專業物業管理經理，因此 黃經理回應業戶所提出的任何問題，都是按照其物業管理知識回應，宏觀地說也是代表了法團的觀點，因為 法團並非物業管理專業團體，在執行大廈公契及建築物管理條例知識方面均要信賴專業的物業管理人才，因此 一旦法團提出了一些違反公契及建築物管理條例的意見時，作為服務本苑的物業經理都會指出法團的錯誤不要違例，更不會盲目執行法團錯誤的指示而冒險令其專業資格受損。因此  黃經理向閣下的回答是代表法團立場是對的。

2.    大廈公契是不會容許改變大廈外觀的，至於閣下指出的個案本人未實地觀察，不好現在胡亂定評，不過我可以按照現在本苑客觀存在之現實與閣下分享改變大廈外觀的問題，希望對閣下即將裝修有所幫助。

       本苑已是28年樓齡的居屋，本法團接任管理本苑行政工作只有4年，這4年間眼見本苑有很多違例的事項存在，而該些違例的事項均是以往20多年來沒有良好管理下之產物，包括閣下所指的改變大廈外觀，本法團對違例事項是會採取勸籲或檢控的措施，但都只是對一些存在對公眾安全受威脅及涉及保險賠償問題的事物上進行，至於窗戶式樣改變不涉及公眾安全受威脅及保險賠償問題的事上面，法團是沒有作出任何行為，因為 如何定義改變大廈外觀放在改變窗戶式樣上在法律上存在灰色地帶，若法團執行大廈公契訴之法律，除了未必有勝訴可能外，因為不涉及公眾安全受威脅及保險賠償問題會被業主認為是小題大做會不獲業主諒解的。

3.    此問題的回答跟問題2內容有關因此不回應了。

4.    就因為存在已久，當時本屆法團尚未接手管理本苑無從處理，責任是在以往的管理公司及以往法團身上，現在本屆法團一旦對該些不涉及公眾安全受威脅及保險賠償問題的窗戶採取行動，法團執行大廈公契訴之法律，除了未必有勝訴可能外，因為不涉及公眾安全受威脅及保險賠償問題而小題大做會不獲業主諒解的。

        以上4項問題本人盡我所知所能回答了閣下，希望對閣下如何決定裝修窗戶有所啟發，當然本人希望閣下盡量不要違反大廈公契而作出之裝修行為。(在此補充一句)  大廈公契是不容許改變大廈外觀的這是不容忽視。

美城苑業主立案法團 主席鄧耀榮