美城苑業主立案法團
第六屆管理委員會第九次會議記錄
日期：2014年3月28日（星期五）
時間：晚上八時
地點：美城苑業主立案法團會址 ( 逸城閣地下14室 )
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出席委員
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鄧耀榮先生
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第六屆管理委員會
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〈主席〉
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潘樹榮先生
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第六屆管理委員會
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〈副主席〉
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陳小雲女士
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第六屆管理委員會
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〈秘書〉
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鄭蓮冰女士
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第六屆管理委員會
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〈司庫〉
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李笑霞女士
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第六屆管理委員會
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〈委員〉
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謝志成先生
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第六屆管理委員會
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〈委員〉
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陳潮盛先生
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第六屆管理委員會
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〈委員〉
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黃高文先生
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第六屆管理委員會
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〈委員〉
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黃可明先生
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第六屆管理委員會
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〈委員〉
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賴潤霞女士
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第六屆管理委員會
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〈委員〉
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應邀出席者
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黃曉樑先生
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柏齡物業管理
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〈物業經理〉
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黃志凌先生
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柏齡物業管理
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〈高級物業主任〉
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曾兆基先生
列席嘉賓
馬警員
李警員
列席業戶
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柏齡物業管理
警務處
警務處
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〈物業主任〉
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區其雄先生
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議程：
(1) 警務處反三合會行動組(沙田區)介紹「復安居計劃」
(2) 通過上次會議記錄
(3) 商討及議決第一次大維修工程保固期跟進事宜
(4) 商討及議決第二次大維修工程顧問服務及籌備工程事宜
(5) 商討及議決召開業主大會日期
(6) 管理公司報告事項
(7) 商討及議決財務審查組提出之各項事宜
(8) 商討及議決維修工程監察組提出之各項事宜
(9) 商討及議決環境衛生組提出之各項事宜
(10)
商討及議決保安事務監督組提出之各項事宜
(11)
續議事項
(12)
其他事項
1
警務處反三合會行動組(沙田區)介紹「復安居計劃」
1.1
鄧主席表示，在會議前，警方代表提出列席是次管委會會議，以向各委員介紹「復安居計劃」，故此，在是次會議上，動議增加此項議程，而全體出席委員一致同意。
1.2
是次會議上，由馬警員及李警員介紹「復安居計劃」，馬警員並附上一隻光碟以供日後可播放予業戶了解有關計劃，另外，馬警員亦提到廉政公署推介防圍標和香港房屋協會之長者維修自住物業津貼計劃。馬警員強調警方重視打擊樓宇維修相關罪行，並表示據過往經驗，當居苑參加了「復安居計劃」，業戶會有信心和安心。
1.3
馬警員邀請法團管理委員會在是次會議上表決簽署回條以就大廈維修工程同意參加「復安居計劃」，同時會把涉及維修引起的罪案消息交由警方跟進。
1.4
經討論後，管理委員會議決同意參加「復安居計劃」，並由主席代表簽署有關回條，即席傳交該回條給馬警員。
1.5
馬警員及李警員於晚上八時五十分離席。
2
通過上次會議記錄
出席委員一致議決通過管理委員會第八次會議記錄。
3
商討及議決第一次大維修工程保固期跟進事宜
3.1 列席業戶區其雄先生查詢大廈外牆喉管喉碼及保固期問題。管理處回應，就 區先生個案，已曾去信向承辦商「金輝」和顧問公司「李兆民建築師有限公司」反映，雖然該兩間公司至今未作出書面回覆，但管理處會繼續跟進。至於保固期將於本年3月31日完結，顧問公司仍需指示承辦商「金輝」維修妥當仍有需要跟進的執修、工程問題 / 項目，直至所有需要跟進的工程獲確認完成，承辦商「金輝」才可取得保固期完工證明書。
3.2
管理委員會提到，如業主有疑問，業主本人可自行聘請專業人士提供意見，但不可在未獲所有業主的同意及授權下代表其他單位的業主作出投訴。物業經理黃先生應業戶區其雄先生相約，將於3月31日上午視察外牆的情況。
3.3 業戶區其雄先生於晚上九時十分離席。
3.4
管理處報告，顧問公司已來信表示將會於本年4月1日派發問卷至每單位的信箱，如仍有需要跟進的工程問題，業戶可向顧問公司報告，把問卷投入設於每座大堂的收集箱；當收集問卷完畢，顧問公司會約見法團和管理處交待最後執修的安排，並安排一次整體性的驗收，當所有跟進的執修、工程問題 /項目完成，顧問公司才會向承辦商「金輝」發出保固期完工證明書，之後，「金輝」才可向法團提出要求發放5%的保固金 (港幣$644,400元)。
4
商討及議決第二次大維修工程顧問服務及籌備工程事宜
4.1管理處表示，早前收到香港房屋協會的信件，通知法團需於2014年10月11日前遞交文件給該協會，文件包括聘請顧問公司的資料、會議記錄、登報資料、開標記錄、簽訂的合約等等。管理處報告，顧問公司「博德」已有人員到本苑進行一些初步勘察，包括檢查後樓梯和設施房間是否有石屎剝落等等，當有進展，管理處會再向法團匯報。
5 商討及議決召開業主大會日期
5.1
管理處報告，樂道中學已回覆可於2014年5月18日(星期
日)提供場地予法團召開業主大會。
5.2
經討論後，管理委員會議決通過召開業主大會的首選日期為2014年5月25日(星期日) ，次選日期則為2014年5月18日(星期日)，業主大會主要議程為選任新一屆管理委員會。有意參選的業主必須報名及出席當天的業主大會。
6 管理公司報告事項
6.1
在2013年11月之其他收入為港幣$16,528元， 2013年12月之其他收入為港幣$13,959.2元， 2014年1月之其他收入為港幣$7821.4元，而 2014年2月之其他收入為港幣$7,092元。
6.2 關於僭建個案方面，暉城閣131X室在外牆僭建了一部分體式冷氣機，雖然該單位在去年十月已拆除該僭建，但法團在去年三月曾經委聘律師行向該戶發出律師信，故管理處安排入稟小額錢債審裁處追討律師信費用港幣$1,500元、行政費港幣$500元；在本年3月3日出庭當天，法庭判決該業戶須交回律師費，該戶已向法庭繳交律師信費用港幣$1,500元，而法庭已寄來該款項的支票，管理處已把款項存到法團的銀行戶口，另外，在近期有2個單位到了清拆僭建的最後限期仍未有理會，該兩個單位為逸城閣080X室在外牆僭建了2部冷氣機及暉城閣270X室在窗台僭建了1部冷氣機，是次會議上，管理委員會同意向該兩個單位發出律師信，限時7天內清拆僭健。
6.3 就貴城閣80X室欠繳2013年11月至2014年3月共五個月管
理費港幣$2,880元，管理委員會同意入稟小額錢債審裁
處向該單位追討欠繳管理費、行政費港幣$500元、利息
和訟費。
6.4
貴城閣181X單位坐廁倒湧，管理處已向保險公司申報了第三者責任保險，公正行回覆，由於申索賠償需要證明有疏忽行為A181X室內的去水渠出現淤塞所致，因為意外發生前，管理處有定期委託合資格工程公司通沙井，及當日已派員協助處理積水，證實去水渠淤塞是樓上單位不適當地棄置廢物所致，有見及此，單位內座廁的倒湧事件是純屬一次突然而無法預測之意外，管理公司沒有疏忽，申索不獲處理。此外，管理處已為該兩個單位索償火險(包括水險)，公証行和保險公司亦在處理當中。
6.5
貴城閣30樓某單位晾曬衣物滴水，管理處去信勸喻後，情
況已改善。
6.6 而逸城閣某單位被誤會為晾曬衣物滴水，管理處胡主任(已離職)跟進個案時錯誤發信給該單位，物業經理已向該戶致歉，而該戶亦諒解。
6.7
管理處已安排在本年3月25日開始為暉城閣各單位免費派
發四張智能卡，現已有過半數該座單位已領取智能卡。至
於有關業主提到每戶最多可免費領取四張智能卡的安排，
應不須理會該單位業主如何安排授權那位使用者也可取得
四張智能卡，與及在當中遺失任何一張免費智能卡，只要
未用盡四張免費智能卡數額，應不列入付費額外取卡的類
別，物業經理表示理解和可行。另外，有業主反映單位所
交管理費有多和少的差别，不應劃一免費領取四張智能卡；
是次會議上，經討論後，管理委員會議決維持每個單位免費
派發四張智能卡。
6.8 管理處擬定於本年4月中為三座大廈更換大堂密碼。
6.9 管理處建議在本年5月11日(星期日)母親節舉辦派禮物的活動，而司庫提議是次之活動不需贊助，而留待於大型活動如中秋、聖誕、農曆年活動才聯絡承辦商贊助。管理委員會議決同意該建議及提議。
6.10
管理處將安排位置供業戶在本年 5月至7月期間晾曬棉
被。
6.11在三座大廈安裝接收香港電台數碼電視的裝置已經完成，
工程費用為港幣$16,800元。
6.12
暉城閣對開迴旋處旁花槽圍欄工程仍在進行中，預計四
月中完工。
6.13
逸城閣1號食水泵正進行大修，待報價更換零件。
6.14升降機車及防墮裝置工程，18部一共$49500元，主席認為此價錢仍有下調空間，指示管理處向升降機承辦商「迅達」再議價。
7 商討及議決財務審查組提出之各項事宜
7.1截至2014年2月28日，法團在中國銀行儲蓄及支票戶口結存有港幣$188,201.14元、恒生銀行儲蓄及支票戶口結存有港幣$866,657.93元、花旗銀行結存為$0元、交通銀行定期存款有港幣$ 22,388,736.54元;法團在以上四間銀行總存款為港幣$23,443,595.61元。
7.2 2012年4月1日至2013年3月31日的財務報表已完成，在核實並獲主席和司庫簽署後，將可於下一次業主大會張貼供業戶省覽。
8 商討及議決維修工程監察組提出之各項事宜
8.1副主席表示，因目前只每年年檢消防系統一次，提出是否需安排承辦商負責日常消防系統保養。經理建議，先找不同公司提交消防系統季檢和年檢的報價，再容後考慮。
9
商討及議決環境衛生組提出之各項事宜
9.1管理處報告，已額外聘請了一名物業助理，專門負責監督清潔員工的工作。而各清潔部員工由本年3月17日開始修改上班時間，從上午六時三十分延至上午七時，午飯時間改為中午十二時至下午一時，而維持下午四時下班，每天工作時數仍是八小時。
9.2
暉城閣地下的幼稚園為房屋署租戶，且沒有向本苑繳交管理費用，故管理處需致函房屋署以要求該署通知幼稚園應把垃圾棄於美林邨垃圾收集點。
9.3 秘書提出，管理處應向在工作期間有吸煙行為的清潔員
工發警告信。
9.4
逸城閣和暉城閣各樓層的垃圾槽房門噴字工程應盡快完成。
10 商討及議決保安事務監督組提出之各項事宜
10.1 有關近來駐逸城閣的保安員時常被一名居於10/F的女業戶無理辱罵，一天數十個電話滋擾，致使逸城閣的保安員受辱身心大受打擊，情緒一度低落影響日常保安工作，對美城苑業戶人身安全也會做成影響，為了保障美城苑業戶和保安員的人身安全，美城苑業戶絕不容許有像逸城閣10/F的女業戶該些行為繼續出現，法團要求管理處向該名10/F業戶及出警信，如事態嚴重時應報警處理;並考慮對該名逸城閣1/F的女業戶採取法律行動。另外，管理處應予在各座大堂發信遣責該位女業戶，以保障其他業主和員工利益。
10.2 各座的地下大堂應加裝閉路電視鏡頭，以監察管理員櫃位位置，另外，安排把單車停泊處的閉路電視鏡頭移位以監察公眾地方和暉城閣對開的棄置雜物區。
10.3
管理處表示，聘請夜更保安員有困難，建議稍後再商討應對。
10.4 暉城閣花槽圍欄所設置的閘門應加設密碼鎖和智能卡門
禁系統。
10.5
美城苑三座大廈地下空格位置的管理服務合約之下次招標日期將至，主席提醒管理公司需向房屋署或有關部門作出了解。
11 續議事項
至此，沒有續議事項。
12 其他事項
12.1清潔部員工2014至2015年度勞工保險保費為港幣$37,621.7元，而「AXA」保險公司提供最新修訂之報價為港幣$35,706.41，在調整上年度工資而扣減保費港幣$2,534.91元，實際要支付港幣$33,171.50元保費。
12.2 一名貴城閣業主作出書面投訴，指房屋署獨立審查組去信通知該業主拆除違規的晾衣架，惟有關的晾衣架已在29年前安裝，聘用當時駐地盤由房署認可的裝修承辦商進行，由於是聘請了房署認可的裝修承辦商關係，相信業戶是意識到不會有違規的裝修，而事實上在這29年來從未收到房署、業主立案法團和管理公司說晾衣架是違例，否則怎會該些晾衣架存在29年而不被取締？房屋署獨立審查組信中更指出，本苑冷氣機支架如未獲建築物事務監督批准便屬僭建，現在本苑Ｂ及Ｃ座為Ｙ型大廈沒有冷氣機窗台，是否所有業戶冷氣機按照房屋署獨立審查組所述均是僭建？因此，為釋除全體業戶的疑慮，該業主要求管理委員會指示管理處向房屋署獨立審查組查詢，若該單位的晾衣架違法，則美城苑所有晾衣架是否也是違法的設施。房屋署獨立審查組在信中指出，在B座和C座的單位所安裝的冷氣機，若未獲建築事務監督批准安裝的冷氣機，是否也屬違法。該業主要求法團去信房屋署獨立審查組查證，盡快出公文給美城苑業主定義上述冷氣機及晾衣架是否僭建物，以便業主立案法團和管理公司憑藉房屋署獨立審查組的公文作為法理的依據向全苑業戶發出公佈並要求拆卸。
12.3 法團收到一封匿名投訴信，因未具名作出投訴，原不獲跟進，惟信中提及逸城閣17樓某單位門旁的神位香灰飛揚，鄧主席指示管理處了解和處理。
會議於晚上10時50分結束。
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美城苑業主立案法團
管理委員會秘書
2014年4月11日
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