美城苑業主立案法團
第十一次業主周年大會會議記錄
會議日期 ：2013年10月20日（星期日）
會議時間 ：下午2時正
會議地點 ：樂道中學禮堂
出席業主人數：254人出席 (包括有效委任代表的文書)
出席嘉賓 ：梁鄧蔡律師行 王輝雄律師
沙田民政事務處代表
吳佩君小姐
大會主持 ：法團第六屆管理委員會主席鄧耀榮先生
會議內容：
議程1. 宣佈大會主持
美城苑第十一次業主周年大會由第六屆管理委員會主席鄧耀榮先生主持。鄧耀榮先生宣佈出席業主人數已超過建築物管理條例第344章規定的10%法定人數，會議於當天下午2時25分正式開始。
議程2. 主席報告
管理委員會主席鄧耀榮先生報告如下：
(1)
法團在業主大會前已在各座地下大堂播放屋苑的最新情況，內容主要圍繞大維修安排，
讓業主在事前對做維修有初步概念。若大家有留意最近有個別屋苑推行大維修時需要集資龐大費用，有業主出來強烈反對說該法團黑箱作業，未經大多數業主同意由小數人通過大維修。為什麼會出現那情況呢？主要原因在於業主日常不主動參與屋苑管理事務，如不出席業主大會、不留意資訊發佈、放棄投票機會等等，當所有事務決定後才知事件重要，那時就出來將所有責任推卸於法團的決定。一般人往往不檢討自身不足，只懂指責別人不是。本人很感謝今天在座的業主，你們履行了自己的權利和責任，出席今次會議。
(2) 今次會議主要議程是投票選擇是否贊成做大維修，如果投票後決定做大維修，才會進行投票選擇維修的內容先後次序，如不同意則無須繼續餘下議程，作為負責任的法團，是有責任向業戶公佈本苑實際情況和給予業主選擇機會，但法團不會主導業主的選擇傾向。較早前，法團發出問卷調查及有關資料，以供業主了解及消化是次維修的項目及內容；當時共收到472份問卷回條，在此472份問卷調查中，同意進行維修工程有441份，29份不同意，2份無效，此反映出大多數回應的業主均同意進行維修，但此調查結果只能作參考，議決需通過業主大會投票選擇方有合法性。因此業主出席今次業主大會相當重要，各位的投票直接決定是次維修工程是否進行。
(3) 今次維修工程，法團選出六項給業主投票選擇。而本苑財政儲備只有2千多萬，如維修費用太大，沒辦法完成所有工程，就會以今次投票所選擇的次序及項目，逐項進行維修，法團會以不需集資為原則推行此次維修工程。如果財政儲備不足以應付各項維修，則只能按預算金額先選擇進行六項工程內的部份工程，待日後再有儲備盈餘時，才再進行餘下的項目。由於未作招標報價，所以現時未能清晰。現階段首先是投票決定是否進行維修，如獲大會通過須要招標聘請工程顧問公司，審議、評核及勘察屋苑內各項需要跟進的問題。
(4) 另外，問卷調查收集其他意見，如防煙門損壞、行人地面破損、樓層天花石矢剝落等，這些項目亦已包括於內部維修安排，不過，最終是否安排維修仍要考慮儲備是否足以應付。
(5) 最後，希望各位作為文明及講道理的人，應尊重本次業主大會所投票選出的決定，不論結果如何，沒有出席/授權的業主均已放棄他們的權利，日後不要作出任何抱怨。而今次大會亦設議程供業主提問，各位均可在所定時間內發言，提出意見及查詢。
議程3. 各小組報告
議程3.1 工程小組
小組負責人委員潘樹榮先生報告如下：
(1) 日常屋苑大廈公共地方的維修，由管理公司駐苑技術員執行。目前，正陸續進行翻漆公用設施，包括泵房喉管、外圍石椅等，並正修謢各座大廈防煙門。
(2) 大廈升降機保養、大廈水泵保養、定期清洗各食水缸和咸水缸、定期高壓疏通沙井、保安監察和大廈密碼鎖保養、消防裝置保養和消防年度檢查則外判工程承辦商進行。
(3) 近一年，亦已進行多項工程，包括為三座大廈地下水泵房更換咸水上水泵控制箱工程、更換貴城閣地下垃圾房鐵門、更換三座大廈公共喉管工程、逸城閣2號沖廁水泵即將完成拆件大修，屆時屋苑6台沖廁咸水泵有5台已進行大修，此拆件大修的安排較更換每台咸水泵費用已節省最少三十萬元。
(4) 外牆大維修工程已確認於2013年3月31日完工，按合約條款，工程承辦商會提供一年保固期，而保固期直至2014年3月31日止。保固期內，小組聯同管理處會跟進仍有需要處理問題的個案。
議程3.2 環境監察小組
主席鄧耀榮先生報告如下：
(1)
在日常保安方面，管理公司常駐大堂管理員，並安排前線員工巡查大廈和外圍地面。
(2)
近月，屋苑各大廈的出入口陸續加裝智能卡門禁系統，管理處將會向業戶公佈如何申
請和使用智能卡，日後，大堂密碼鎖和智能卡可並同使用。
議程3.3 財務小組
小組負責人委員鄭蓮冰女士報告如下：
(1) 本法團在2010年6月上任以來都是本著一個理財概念，就是量入為出，審慎理財，為業主守護著每一分，每一毫。在最近幾年，相信各位業主都明顯感受到通貨膨脹的威力，百物騰貴，民不聊生，吃得和不吃得的都各自價格上調，而法定最低工資由28元調升至30元;除此之外，電費、水費及差餉等各項支出都全面向上調整，而法團並沒有如其他屋苑般向業主調高管理費。
(2) 相信在座各位業主還記得法團在2012年1月回饋業主，免收一個月管理费;而在外牆大維修完成，支付了1仟200多萬元後，我們的基金現在還有2仟200多萬元盈餘。作為財務小組之成員，本人實在感到十分欣慰，也相信各位業主都會肯定這個成績實在是不簡單。而本人可以在此向各位業主交出這一張亮麗的成績表，並非單憑本人一人的力量，而是有賴整個美城苑業主立案法團，一整隊合作團隊，在法團主席鄧耀榮先生帶領及各位委員的不斷努力，不計辛勞，付出寶貴的私人時間，各司其職，各盡其責而得出來的成果。
(3) 總括而言，本屋苑財政穩健，暫時沒有管理費上調的需要，另一方面，本法團會繼續努力開源節流，為本屋苑開闢更多的收入來源及繼續努力減省不必要的開支，堅守本法團上任以來的理財概念，為美城苑業主保守著每一分，每一毫。
議程4. 省覽核數師報告
在大會會場內已張貼年度兩段期間的核數報告(由2011年4月1日至2011年7月31日及2011年8月1日至2012年3月31日)，該年度的屋苑累計結餘為港幣$25,172,493元。
議程5. 管理公司報告
物業經理黃曉樑先生報告如下：
(1)
已為屋苑購買大廈綜合火險、公眾責任保險以及第三者風險保險。
(2)
遵照法團有關採購/選用守則為屋苑選用價錢合理的貨品及服務。
(3)
繼續查證違反大廈公契的個案。
(4)
屋苑已參與環保署「廢物源頭分類計劃」和「回收舊電腦計劃」。
(5)
屋苑已參與食環署「處理冷氣機滴水計劃」和「處理住宅單位滲水劃」。
(6)
近一年，本屋苑繼續舉辦多項活動，包括聖誕派禮物、新春接財神、母親
節派禮物、証件相拍攝服務、中秋晚會等等，與業戶同樂。活動全數開支由柏齡物業管理有限公司及各服務承辦商鼎力贊助並【無動用本苑故有的儲備金】。
議程6. 業主提問
(1)
業主查詢，美城苑有否接獲屋宇署的修葺令？
法團主席鄧生回覆表示並沒有收到任何修葺令。鄧主席補充說三十年樓齡需進行檢樓乃屬香港政府的政策。
(2) 業主提出反對本苑進行大維修工程，並表達建議維修項目中的第2、5及6項，很多屋苑
均會視為日常的保養維修，過往本苑亦是由維修員自行維修，根本不需要動用千多萬來維修細小工程；該業主表示翻新各座大堂方面，大堂為主力結構柱身，恐怕「衙前圍道」樓宇倒塌事件會在本苑發生，而圍封本苑所屬範圍方面，由於本苑公眾地方甚多且不能圍封，而且完全改變了本苑的風格，減少了居民活動空間，另外本苑的設計曾得獎，這數十多年來各居民居住在本苑十分愉快，加裝圍欄彷如監獄。該業主要求法團審慎理財為原則，對於法團在大堂電視廣播中提及是次大維修是不用業戶籌錢，只會動用儲備金來作維修費用，但若是次使用了千多萬，日後如需維修便需要業戶夾錢，有調高管理費危機，【對於法團主席這些不負責任的言論應該受到大會的譴責。】
法團主席回覆：業戶提及是次建議的大維修需動用千多萬，但實際上並未進行招標工作，根本沒有確實金額。法團會預留安全儲備金供突發事件之用，一般屋苑會預留三個月管理費，甚至半年，法團會因應日後有機會需要進行維修而預留儲備金。而業戶提及翻新大堂會令樓宇倒塌一事，查該名業戶並非則師或建築師(專業人仕)，他不能斷定翻新大堂會令樓宇倒塌。另外，維修項目中的第2、5及6項，很多屋苑均會視為日常的保養維修一事，鄧主席表示法團是有責任反映屋苑的實況，法團沒有任何傾向決定是否進行維修，法團會集中聽取業戶意見，發出問卷調查，大部份業戶均贊成進行大維修，在座各位亦可投票選擇自己的意向，建議該發問業主在提出指責時應有實質理據例如倒塌樓宇之言論，避免引起恐慌。
(3) 有業戶表示大廈的財政狀況是穩健，維修大廈是必要的，但現時提出翻新各座大堂方面，
乃屬粉飾工程，大廈是否需要預留金額來迎接日後強制驗樓、驗窗的工程？
法團主席回覆：2011年度時本苑有2仟8佰多萬，而期間大廈進行外牆大維修及清洗外牆使用了約1仟2佰多萬，理應只餘仟多萬，但本法團任職2年多，期間更曾免收管理費1個月，截至現時儲備仍有2仟多萬，儲蓄了數佰萬元，這不是幸運，是法團財務組的功勞，法團採用開源節流，才會有漂亮成績。另外，當日後收到強制驗樓、驗窗的通知，是次大維修工程是會經由則師提交維修報告，此報告會交予政府部門，除非有樓宇結構危檢，否則便會轄免強制驗樓，而驗窗乃屬個別業主私人擁有，業主需自行聘請承辦商驗窗，法團只會負責公眾部份。法團主席表示有一個法律個案，十多年前，本港曾有一名業主拒絶支付粉飾工程的維修費用，當時該業主得勝。而最近同類事件，另一名業主敗訴，可見法律觀點上也有所不同。主席表示翻新與否，業主可以自行選擇，查維修費不足以做足6項工程，故需要業主作出投票，如不想作哪一項維修便不揀選。
(4) 業戶表示坊間有供應商所提供節能裝置方案是免費，因承辦商只收取慳回來的電費費
用，法團有否考慮採用此方案？加裝屋苑圍欄方面，加裝後會否增加日後的維修支出？本苑大廈電梯使用已達三十年，為何只翻新門框？
法團主席回覆：加建圍欄方面，美城苑最初的設計為公共屋邨，連同美林邨連為一體，空間很大。在建為居屋苑後，現時成為私人物業，一切維修保養均由大廈負責。假如美城苑各大廈與美林邨一樣，由政府負責維修保養，大廈便無必要加裝圍欄；加裝圍欄可阻隔鄰近其他屋苑的人進出，現時隔鄰屋苑有很多養狗人仕，為了避開公共屋邨的扣分制，會將狗隻帶到本苑大小便，浪費了本苑的資源來善後。安裝圍欄工程必須經由顧問公司聘請合資格人仕向政府、房屋署及獨立審查小組申請、規劃才可進行，法團不會輕率便加設圍欄。鄧主席補充，在更換節能電燈方面，法團已參考各項收費方式(包括業戶提問的由承辦商免費提供節能燈具及安裝，但一定年期內所減少的電費支出均需支付予承辦商)，但現時不是作出選擇或決定的時間，待稍後正式展開招標及回標後，就承辦商回應的方案及標價，再考慮實際上的費用支出及節能工程的回本期，何種方案最能節省本苑支出，才再通過會議討論以作決定。
(5)
業戶反映，升降機停定後與地面出現高低不平的情況，此情況會容易令人絆倒，另外，升降機內常會有垃圾，尤其每次在開大會前均會發生，懷疑是有業戶欲難為清潔工人，故意利用此話題來譴責法團。
鄧主席回覆：本苑升降機已達28年樓齡，現有很多屋苑已更新升降機，本苑升降機的設計為機械式，由始至終均由一間較大規模的「怡和」轄下機構「迅達」為大廈升降機進行維修保養服務，「迅達」亦有為鄰近屋苑提供保養服務，故「迅達」有服務團隊長駐於大圍。現行香港一般升降機生產商均會沿用自已的保養商，原因為升降機之零件必定需向原廠配售，其他生產商無法提供，故一般保養服務均會聘請原廠，美城苑亦不例外。約於半年前，法團曾要求「迅達」提交更新升降機之報價，本苑合共18部升降機，主席提醒更新與更換升降機是兩回事，香港政府曾推出一項環保基金，是贊助電梯節能，可惜該基金已於2013年5月份完結。本苑升降機原先設計為機械式，更新的話就由機械式更改為電子式，環保基金只撥款慳到電的部份，而升降機籠內的框是不包括。本苑升降機每年均會進行大檢查，及每星期定期檢查及由升降機保養商提交報告予機電署審批，其後經由機電署發出行車証。
鄧主席表示，升降機新與舊亦有一定的危險，當中需要管理公司監管承辦商的保養是否恰當。查香港有很多超過50年的機械式升降機運作中，只要有恰當的保養，是可以運作。回應升降機停定時高低不平的情況，法團曾向保養商了解，保養商表示由於升降機乃屬機械式設計，會受天氣影響，天氣熱或冷時都會受到影響，當出現此情況時，均會進行調較，但不能百分百準確，但危險性不高。本苑需要維修更新的設備可以很多故維修需要是以危急性優先，緩急輕重要有序。
(6) 業主查詢是次會議是建議做哪些維修工程？
鄧主席回覆：是次法團會議籌備已久，搜集了很多資料，並曾發信予各業戶之信箱，此會議是需要由業主投票是否進行大維修工程，查現時建議的六項維修項目只是總綱，實際是很可能演變成很多維修項目，如通過進行大維修，便會聘請顧問公司為屋苑進行勘察，了解哪一些屬危險性及於驗樓時有必須做的項目，而確實有多少維修項目，現時答覆不到，需由顧問公司經勘察後制訂標書，才會清楚地列出維修項目，而顧問公司會估算總維修金額予業主參考，而估算總維修金額並不是確實的數字，其後需要刋登報章邀請合資格承辦商進行招標，回標價錢不一定會與顧問公司會估算總維修金額相同，但亦有機會相近，原因為有機會出現圍標情況，舉例，上一次外牆大維修，同一維修項目，第一次回標結果需要的維修費用約2仟3佰萬，第二次回標結果維修費用只需約1仟3佰萬，故希望各業主多點關注。
(7)
業主查詢，在核數報告內出現的24萬多元的員工支出及直接員工支出是有何分別及如何計算，經理人酬金又是否包括在內？另外，為甚麼於續約管理公司上沒有公佈合約支出便商議通過？
管理公司代表回覆：管理合約內容已訂明經理人酬金是固定金額(港幣$16,000)，另外，管理處員工支出亦以一個固定金額向屋苑收取，員工之支出均會以實際支出公開給法團了解及收取相關費用，續約時亦沒有任何改變。但按屋苑實際情況需要，如法團同意加聘合約外的人手薪金支出及屋苑所有清潔員工的薪金支出則不包括在管理公司服務合約內。
鄧主席回覆：由於核數報告是由專業核數師計算及分類，其間亦有管理公司更替而出現計算方式的更改，一時間並不適合三言兩語道明，故承諾稍後將以通告形式全屋苑公佈，以方便各業戶了解。另外在續約管理公司上由於續約時所有合約條款不變，故在上年核數報告已公佈有關支出，沒有需要特別重新公佈安排。主席亦重申本苑所有核數報告等文件均會小心保存，如業戶對屋苑管理有任何查詢，歡迎到訪本苑網頁或逢星期五到法團會址交流了解。
7.0 決議事項
7.1 決議委任2012/2013年度核數師
7.1.1在進行投票後，大會邀請了法團顧問律師及2位在場業主及2位委員監票。經點票完成後，是項議程投票結果如下：
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費用($)
|
業權份數
|
百分比
|
|
嘉達會計師事務所有限公司
|
$8,000
|
2824
|
92.5%
|
|
加多利會計師事務所
|
$8,400
|
68
|
2.2%
|
|
李福樹會計師事務所
|
$12,000
|
146
|
4.8%
|
|
黃潤華會計師事務所
|
$14,500
|
0
|
0%
|
|
李振寧,鄧信能會計師事務所
|
$18,000
|
0
|
0%
|
|
李湯陳會計師事務所
|
$22,000
|
16
|
0.5%
|
|
總計
|
3054
|
100%
|
|
7.1.2決議通過委任「嘉達會計師事務所有限公司」為2012/2013年度核數師。
7.2 決議是否進行維修改善工程
7.2.1在進行投票後，大會邀請了法團顧問律師及2位在場業主及2位委員監票。經點票完成後，是項議程投票結果如下：
|
|
業權份數
|
百分比
|
|
贊成
|
3040
|
81.7%
|
|
反對
|
681
|
18.3%
|
|
總計
|
3721
|
100%
|
7.2.2決議通過贊成進行維修改善工程。
7.3 決議進行維修改善工程項目
7.3.1在進行投票後，大會邀請了法團顧問律師及2位在場業主及2位委員監票。經點票完成後，是項議程投票結果如下：
|
|
業權份數
|
百分比
|
|
樓層石屎結構維修
|
2874
|
77.2%
|
|
本苑公眾地面部份維修
|
2789
|
75%
|
|
更新全苑節能照明系統
|
2740
|
73.6%
|
|
翻新各座大堂
|
2717
|
73%
|
|
電梯門框翻新
|
2648
|
71.1%
|
|
圍封本苑所屬範圍
|
2628
|
70.6%
|
7.3.2決議通過按投票結果進行維修改善工程項目共6項，但工程需按所得百份比作先後
次序展開。
7.3.3 在進行維修改善工程前，將登報公開招標聘請工程顧問。
【完】
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