管理委員會第九次會議記錄
日期：2019年1月18日（星期五）
時間：晚上八時正
地點：美城苑業主立案法團會址 (逸城閣地下)
|
出席委員
|
|
|
|
鄧耀榮先生
潘樹榮先生
黃高文先生
鄭蓮冰女士
古玉霜女士
賴潤霞女士
陳景文先生
盧舜粧女士
勞國華先生
何玉梅女士
請假委員
丁潤桂女士
|
第八屆管理委員會主席
第八屆管理委員會副主席
第八屆管理委員會秘書
第八屆管理委員會司庫
第八屆管理委員會委員
第八屆管理委員會委員
第八屆管理委員會委員
第八屆管理委員會委員
第八屆管理委員會委員
第八屆管理委員會委員
第八屆管理委員會委員
|
〈主席〉
〈副主席〉
〈秘書〉
〈司庫〉
〈委員〉
〈委員〉
〈委員〉
〈委員〉
〈委員〉
〈委員〉
〈委員〉
|
|
應邀出席者
|
|
|
|
潘卓男先生
葉新發先生
關德華先生
列席業主
C3412
|
宜居顧問服務有限公司
宜居顧問服務有限公司
宜居顧問服務有限公司
|
〈區域經理〉
〈物業經理〉
〈高級物業主任〉
|
議程：
1)
通過是次會議議程；
2)
通過第8屆管理委員會2018年10月26日第8次會議紀錄；
3)
財務報告；
4)
商討及議決2019至2021年度「屋苑管理服務合約」續約事宜；
5)
管理處報告及商討事宜；
5.1)商討太陽能系統事宜；
5.2)商討本苑外圍閘取消密碼事宜；
5.3)商討本苑美田路迴旋處違例泊車事宜;
5.4)報告養狗戶法律行動進展；
5.5)報告業戶冷氣違建法律行動進展；
5.6)報告大維修保固期完工進展；
5.7)報告入稟法院追討B3316律師費及一切相關費用進展；
6)
續議事項；
7)
其他事項。
|
會議內容：
於八時十分，出席委員共有7人，超過法定管理委員會會議出席率(50%)，由主席鄧耀榮先生主持會議並宣佈會議正式開始(前後出席共10名委員)，並安排由宜居顧問服務有限公司葉新發先生協助會議流程。
|
|
|
|
|
|
1.
|
通過是次會議議程；
|
|
|
【主席鄧耀榮】:就有關2019年1月18日之會議議程，進行表決：
議決通過第8屆管理委員會1月18日第九次會議議程。
贊成：黃高文，鄭蓮冰，古玉霜，陳景文，盧舜粧，勞國華，何玉梅
反對：無人
|
|
|
|
|
2.
|
通過第8屆管理委員會2018年10月26日第8次會議紀錄；
|
|
|
【主席鄧耀榮】:於早前各委員已經收到管理處派發之會議記錄，各位委員了解完後，對有關會議記錄是否有任何意見。
【何玉梅委員】:表示2018年10月26日第8次會議記錄中第5頁主席引述「在現行之法例，建築物管理條例(第344章)第20A(2A)條，如法團打算繼續聘用現任的供應商，並能夠同時符合以下(1,2,3)條件，便可以獲豁免條例中有關招標的規定。
有關條件是：
1.有關供應商必須是法團當其時正聘用的供應商；
2.供應商當其時提供的供應品、貨品或服務與法團擬採購的物品或服務屬於同一種類；
3.及法團須藉法團業主大會上通過的決議，決定：不進行招標；及按照決議上列明的條款和條件向有關供應商取得供應品、貨品或服務。
即是說，不應該只由管理委員會表決是否與宜居續約，應召開業主大會表決是否公開招標。
【主席鄧耀榮】:有關何委員的查詢，可能因會議記錄上用字不太正確，令何委員理解錯誤，其實上次會議記錄清楚說明(法團必須符合以上所有條件(1.2.3三種)其中一種，就可以獲得豁免有關招標的規定)是3項其中一種而並非3項同時符合。
【何玉梅委員】:表示不同意，認為既然條文用上及字的寫法就是要3個條件同時符合，就此事而言，管理公司對有關條例比較熟識，希望管理公司提供相關意見。
【主席鄧耀榮】:在座各委員應該對現時物業管理條例有所了解。在現行之法例，建築物管理條例(第344章)，如法團打算繼續聘用現任的供應商，並能夠符合上述所說條件，就可以獲得豁免有關招標的規定，管理公司合約如果於本次會議中未有任何議決通過續約，有關事項可提上業主大會上進行表決，既然何委員要求管理公司區域經理以專業人士身份提供意見，就有關事項管理公司如願意可以發表意見。
【管業處區域經理潘卓男】:表示就有關事項稍後於會議最後部分再行回覆。
【主席鄧耀榮】:就有關2018年10月26日第8次會議紀錄進行表決：
贊成：黃高文，鄭蓮冰，古玉霜，陳景文，盧舜粧，勞國華
反對：何玉梅
|
|
|
|
|
3.
|
財務報告；
|
|
|
【司庫鄭蓮冰】:匯報屋苑截止至2018年12月31日財務狀況，中國銀行存款總額為HK$330,308.58，恆生銀行存款總額為HK$1,612,323.79，交通銀行存款總額為HK$8,725,201.58，3間銀行存款總額為HK$10,667,833.95。
【司庫鄭蓮冰】:表示2018年5月份收支表已經張貼於各座大堂位置，由於5月份有較多工程項目需要支付，因此顯示當月總收入為$1,070,415.79， 總支出為$1,119,481.85，超支為HK$49,066.06。
【何玉梅委員】:表示為何5月份收支表仍然會有節日裝飾之支出費用為$4,198.00。
【管業處葉經理】:表示5月份收支表內之節日裝飾為向承辦商「登聯」購買之農曆新年節日裝飾燈，如有需要詳細查詢可於會後再電郵致何委員。
|
|
4.
|
商討及議決2019年至2021年度「屋苑管理服務合約」續約事宜；
【主席鄧耀榮】:在上次會議已有相同之議程，由於會議上何委員和勞委員表示不同意管理委員會表決與現管理公司續約，必須進行公開招標，因此於上次會議中並未有進行表決，最後決定先對現管理公司表現如何進行全苑問卷調查。現在根據回收的問卷調查顯示，住戶給予宜居之整體服務表現的評價是非常正面，有38%表示滿意宜居服務表現，只有不足10%表示不滿意，其中表示可接受宜居服務表現達49%，就算法團排除可接受宜居服務表現的那49%業主意見，就滿意及不滿意去進行分析評論，表示滿意宜居服務表現的業主都多出很多。
【何玉梅委員】:表示問卷調查有結果了，想問葉經理又如何評價你們管理處的工作。
【管業處葉經理】:表示有機會於美城苑工作是一個難得之機會，由見標到現時，差不多有2年時間，雖然仍有部份需要改善，如有機會繼續為本苑服務，本人會更加努力改善服務。
【主席鄧耀榮】:按照議程繼續商討管理服務合約事宜。
【司庫鄭蓮冰】:管理服務問卷結果顯示，滿意比不滿意多，表示各業戶對宜居管理服務印象不錯，如果管理委員會不因此與宜居續約堅持進行招標，一旦一間被業主認同服務表演滿意價錢又合理的管理公司未中標，更換了另一間管理公司，其後的表現又差的，會引致業戶認為管理委員會不接受民意，對管理委員會會不滿。
【主席鄧耀榮】:補充有關與宜居商討管理服務費用調整事宜，早前已經邀約管理公司負責人到本苑進行商討，最後管理公司同意把服務費調低至管理委員會認為合理的水平。合約內的管理服務收費最多的是用在員工之薪金，政府將於本年5月1日規定最低工資上調8%，因此管理公司必須按照法例最低要求需增加上述8%，但是本苑目前不可能用最低工資請人，加上勞工保險，強積金供款，員工制服，管理公司行政費用各式各樣加起來，現在宜居新合約收取的費用經細心了解後，已相當合理，根據了解，本港管理服務行業收費，管理一個規模2,200多戶私人屋苑來說已經很便宜。
【司庫鄭蓮冰】:補充根據宜居管理服務費用之報價，管理公司提高管理員之薪酬百分比已經足夠超過法例最低工資之規定。如果按照法例最低工資進行招聘會增加管理公司招聘之困難。
|
|
|
【主席鄧耀榮】:問卷調查是民意基礎，雖然管理委員會不應每事用問卷調查去放下自已應負的責任，但是「屋苑管理服務合約」續約是一件很重要的事，涉及業主財務負擔，既然已向業主進行問卷調查，並在民主程序下取得業主的意向，加上與宜居商討過調低合約管理服務收費至合理水平取得共識，應就2019年至2021年度「屋苑管理服務合約」是否應與宜居續約? 請各委員對全苑問卷調查回條的結果和收費去思考，決定是否續約還是公開招標找管理公司。
主席宣佈就有關「屋苑管理服務合約」續約事宜進行表決：
贊成：潘樹榮，黃高文，鄭蓮冰，古玉霜，陳景文，盧舜粧
反對：勞國華，何玉梅
未計主席一票，有6票贊成與宜居續約，2票反對續約。
主席宣佈，議決通過與宜居顧問服務有限公司續約2019年至2021年度「屋苑管理服務合約」。
|
|
|
|
|
5.
|
管理處報告及商討事宜；
5.1)商討太陽能系統事宜；
【主席鄧耀榮】:近日收到一間環保公司「天皓環境科技有限公司」電郵致本苑推廣有關太陽能環保事宜，因此安排管理公司了解及跟進有關事宜。
【管業處葉經理】:已邀請「天皓環境科技有限公司」到本苑現場進行了解及度尺，再為本苑提供計劃書。有關環保公司會於本苑天台位置安裝太陽能電板接收太陽能，所有接收到之電力會全數提供給中電，中電會將有關之電費回撥給予法團，由於環保公司提供所有之設備及日常保養及所有安排，因此中電所支付之電費有90%會支付環保公司，法團將會收到10%電費回扣。根據環保公司初步提供之報告，按照現時電費計算，貴城閣每年可接收到20,182 kWh 給予中電，約為$80,728，而逸城閣及暉城閣每年均可接收到$32,749 kWh 給予中電，約為$130,996，因此本苑每年所收到中電之回扣電費為$34,000。今晚原本邀請有關環保公司到場進行簡介及回覆管理委員會之疑問，但環保公司回覆由於工務未能到場。
【陳景文委員】:環保公司於天台安裝太陽能電板後，如果發現天面漏水，有關維修由何人負責。
【管業處葉經理】:由於天台安裝太陽能電板引致天面漏水當然由環保公司負責。
【司庫鄭蓮冰】:可以先安排環保公司進行了解後再行決定。
【主席鄧耀榮】:就有關事宜本次會議中並沒有任何議決只是商議給各位知道有此事，原本會議有邀請有關環保公司到場進行簡介，但該公司表示有事未能出席，太陽能發電系統於近年由中電發起，目的希望可以保護地球資源，善用有效再生能源，是一件值得考慮參與的事。現只在初步了解階段，待取得更多有關資料再商議，由於該公司未能出席講解細節，因此本次會議暫時不繼續討論，日後再邀請到有關公司到場講解再進行商討。
5.2)商討本苑外圍閘取消密碼事宜；
【主席鄧耀榮】:有關本苑外圍閘取消密碼事宜，於上次會議中已經全票通過取消密碼後只用智能卡代替。於上星期六管理委員會邀約「易達」到場進行講解有關之安排，星期六當日「易達」已經將取消密碼之手續及程序，以及整個智能卡系統提供及向在場之委員及管理公司進行講解，日後管理公司及法團可以自行進行修改密碼，有關本苑取消密碼及增加智能卡之費用報價，首先本苑需要統一智能卡系統，由於3座正門使用之智能卡系統較舊與其他系統不統一，因此需要進行更換，有關更換費用為$8,400，日後需要3個讀卡器進行更換，3個合共$2,700，另外智能卡系統指導及安裝費用需要收取$3,000。暫時未有確實定案幾時進行。
【管業處葉經理】:是否可以先行購買部份配備設施，例如手提電腦及智能卡以作日常使用，因目前的智能卡存量亦已不多。
【主席鄧耀榮】:同意有部分需要先行購置，至於不論是否取消外圍密碼，補購新智能卡也是必須的。
【勞國華委員】
【管業處葉經理】:當業戶申請智能卡時會登記智能卡號碼，全部都有編號記錄。
【副主席潘樹榮】:當業戶有遺失及增領智能卡是否有收費記錄。
【管業處葉經理】:管理公司無論柏齡時期或現時，都有詳細記錄及發收據。
【列席業戶】:表示希望了解為何要取消密碼的原意及取消密碼後是否會有相關之配合工作，例如閘門設對講機，如有親友探訪是否需要業戶到閘門位置開門。本人了解過只使用智能卡出入的部份屋苑，每一度門位置均會安排2位保安守門當值，以便業戶出入，本苑能否做到?因為取消密碼會引起不便，認為法團取消密碼只用智能卡出入的做法，應該進行問卷調查才決定較好。
【主席鄧耀榮】:回應表示感謝業戶之意見，就業戶提出之問題，其實管理委員會曾多次進行研究和商討過。當新政策推出時必然會有支持及反對的意見，沒有才出奇，作為管理委員會制定政策，並非不照顧少數人的意見，我們要從宏觀角度看問題，是以整個屋苑大多數業主的利益去思量，提出取消密碼只用智能卡之原意，是早前業主大會上有業戶提出本苑為私人屋苑，當然希望本苑出入都是本苑業戶，眼見本苑部分業戶向路人隨意透露密碼，讓非本苑業戶自由出入侵害本苑業戶權益，認為法團應該想辦法防止再有此等事情發生，否則就不是一個私人屋苑，只會淪落為公共屋邨讓任何人都可以出入，引用數佰萬購買的私人屋苑可享用的私人空間成為空談。對於說親友探訪做成不便確實如此的，任何事針無兩頭利，兩害取其輕，親友探訪非每日都會出現的事，而非本苑業戶使用本苑閘門出入每天都會發生，管理委員會著眼點是取決於解決大多數的問題，並非單單為方便個別業戶而作出考慮，對於列席業戶提出先以問卷調查方式獲取業主的結論的做法，各委員是否同意以問卷調查作出諮詢
【主席鄧耀榮】:就本苑外圍閘取消密碼以問卷調查作出諮詢進行表決：
贊成：潘樹榮，古玉霜，盧舜粧，勞國華，何玉梅
反對：黃高文，鄭蓮冰，陳景文
5.3)商討本苑美田路迴旋處違例泊車事宜;
【管業處葉經理】:早前主席於管理委員會電話群組提供之意見，有關貴城閣迴旋處位置違規停泊事宜，有關迴旋處屬於美林邨管轄範圍，根據本苑之記錄違規停泊每天都會出現，管理處已列出相關報表以供各委員會參閱，管理處已經向美林服務處反影有關事宜，希望可以加強管理，以便解決違例泊車。由2019年1月8日開始至今已有18單違例泊車進行處理，更加有鎖車情況。
【主席鄧耀榮】:收到有業戶表示經常發現有車輛停泊上述位置，而且沒有駕駛員在車內之情況下，引致交通阻塞。早前以為車場管理公司處理，經了解後發現有關路段由美林服務處負責，根據現時之程序如果本苑管理員盡責之情況下，違例一經停泊，管理員立即登記車牌進行匯報，美林邨人員再到本苑進行處理仍然需要10至15分鐘，而且現在未能做到即時處理。本苑希望管理公司能即時作出警告，讓車主了解到有關位置屬違例泊車。現希望本苑管理公司及美林服務處合作解決違例泊車事宜。
【管業處葉經理】:如各委員就上述事宜希望可以更有效率，管理處會與美林服務處再進行商討，但有關位置屬於房署管理，因此處理上仍需要美林服務處進行協助。
【盧舜粧委員】:表示曾經有發現美林邨管理員到場，眼見一輛白色私家車並無駕駛員之情況下，不但沒有出警告紙，只進行日常巡視。
【管業處葉經理】:表示管理公司一直進行密切留意，緊密與美林邨進行聯絡，而且於3月初進行檢討，希望經過一個月合作會有成效。
5.4)報告養狗戶法律行動進展；
【勞國華委員】:其實近期再多了人拖狗在本苑大小便，感覺管理處並沒有積極干涉養狗人士，任由拖狗人士大搖大擺出入大廈，如果我們不積極干涉，會導致更多人養狗，尤其新搬入來的住戶，見人養佢又養，因為無人會干涉。
【管業處葉經理】:管理公司收到部分單位有飼養狗隻業戶回覆，有回覆之單位，主要由於收到管理處之通知信。部分單位內之狗隻年紀老邁，希望可以養到終老，而業戶表示會盡量避免狗隻影響其他業戶，出入時狗隻會佩帶口罩及不會於屋苑內溜狗，希望管理公司可以見諒。
【管業處葉經理】:回覆表示根據近期之觀察，單位業戶都按照回函之內容為狗隻戴上口罩或用車仔出入，但仍然需要進行觀察，有關飼養狗隻事宜暫時未有惡化。管理處定期通報各管理員嚴密進行登記及告訴業戶本苑嚴禁飼養狗隻。
【主席鄧耀榮】:
請避免狗隻影響其他業戶，出入時佩帶口罩等說話如果由管理員口中說出來，那就形成默認默許那些養狗人士那不是好的做法，管理員看見拖狗出入大廈人士應走前去勸諫不要養狗因大廈公契是不準養狗的,要很明確給予養狗人士此信息，但是現時發現，有管理員看見有人拖狗出入大廈大堂，不但沒有進行勸諫，反而對拖狗人士說:隻狗好乖巧好得意呀!我再次要求經理要教導管理員做好其身份的職責。
5.5)報告業戶冷氣違建法律行動進展；
【管業處葉經理】:法團之警告信函寄出後，可能由於年近歲晚因此安排工程比較困難，至今仍未收到有任何冷氣違建之單位作出改善及回覆。
【主席鄧耀榮】:表示根據管理公司記錄，有關單位已經發出管理委員會之最後通知信，理論上已經可以發出律師信，但管理委員會暫時未有安排是由於希望各業戶可以自律，自行安排工程。但有關違規之單位沒有任何回覆，由於違規之單位有44戶之多，因此各委員是否同意向有關之單位發出律師信或是否提供寬限期。
經各委員商討後由管理委員會再次發最後通知信函，寬限期為7天，如有關冷氣違建之單位仍然未有任何回覆，管理委員會將會發出律師信。
5.6)報告大維修保固期完工進展；
【管業處葉經理】: 早前博德顧問有限公司已經與健煒建築有限公司開會進行商討維修工程缺陷完工事宜，而且博德顧問有限公司已經同意健煒建築有限公司進行完工申報，以本處之了解管理委員會已經支付保固期完結之工程費用。因此所有工程之一年保固期已經完工，而有關大維修工程之所有費用已經完全支付。
5.7)報告入稟法院追討B3316律師費及一切相關費用進展；
【管業處葉經理】: 早前已經進行過堂程序，由於被告不認罪，暫時未有任何審訊結果，法庭排期進行第2次上庭審訊。
|
|
|
|
|
6.
|
續議事項；
|
|
|
6.1有關清潔公司清潔員索償事宜；
【管業處葉經理】: 有關2016年清潔公司清潔員身亡索償事宜，由於該清潔員是外判清潔公司員工，並非法團僱員，法團沒有直接責任，現時索償案件由保險公司委聘的律師行跟進。
6.2有關私隱專員公署事宜；
【管業處葉經理】: 本處通過電話確認私隱專員公署回覆，有關案件已經取消，私隱專員公署表示並沒有案件跟進。
【主席鄧耀榮】:上次會議已叫管理處去信要私隱專員公署書面回覆，我們不接受電話回應，必須要私隱專員公署書面回覆如何做到既符合建築物管理條例又不違反私隱專員公署指引下張貼，因此要求管理公司再次致函私隱專員公署書面回覆。
6.3有關風災後之維修工作事宜；
【管業處葉經理】: 本苑風災後之工作大部分維修工作已經完成，但由於外圍波燈供應商仍未能送貨，因此希望於過年後可以收到，並且進行更換。
6.4有關機電工程處來函表示本苑升降機欠缺防止超速裝置事宜；
【主席鄧耀榮】:表示電梯公司已經覆信表示已經安裝有關系統，因此會安排管理公司去信機電工程處詢問是否本苑欠缺有關系統。確實了解後再跟進。
6.5有關順豐申請安裝智能櫃事宜；
【管業處葉經理】: 表示早前收到順豐新建議書，順豐建議貴城閣及逸城閣2個位置而且增加租用範圍。
【司庫鄭蓮冰】:可以先與順豐進行商討，日後再行決定。
6.6 有關太古汽水公司申請租用地方放置飲料機事宜；
【管業處葉經理】: 表示早前收到太古汽水公司向本苑申請擺放飲品販賣機事宜，管理處會先進行聯絡有關公司了解條款，日後再進行決定。
|
|
7.
|
其他事項。
【管業處潘經理】:表示有關建築物管理條例(第344章)第20A(2A)條，是有關招標的規定，而並非續約之安排，因此管理委員會可於會議上進行通過續約安排。
|
|
|
【主席鄧耀榮】:表示根據建築物管理條例，管理委員會可於會議上進行表決，當然管理委員會表決通過後
下次會議日期將另行商議。
|
|
|
|
|
是次會議於晚上11時05分結束
|
|
|
|
|
|
| |
法團接受投訴電郵郵箱： or.mayshing@gmail.com
法團管理委員會網址： maysing43.blogspot.com
沒有留言:
張貼留言